부산 수영구 삼익비치아파트는 비례율 110%로, 수치상으로는 사업성이 양호한 편입니다. 비례율 100%를 넘으면 ‘조합원에게 유리한 구조’라는 뜻인데, 그런데 왜 84㎡(25평) 소유자의 같은 평형 분담금이 6.8억 원에 달할까요? 비례율이 높아도 분담금이 클 수 있는 구조, 그리고 조합원이 평형 선택 전에 반드시 확인해야 할 숫자를 정리합니다. 삼익비치 핵심 사업 수치 항목 내용 위치 부산 수영구 민락동 비례율 110% (ANU안, 2025.02 조합 설명회) 조합원분양가 3.3㎡당 약 4,500만 원 일반분양가 3.3㎡당 약 4,900만 원 비례율 110%는 종전자산 감정평가액보다 10% 더 높은 금액을 새 아파트에서 인정받는다는 의미입니다. 사업 자체는 좋은 조건이지만, 문제는 조합원분양가가 높다는 점입니다. ...
여의도 대교아파트의 관리처분계획이 2026년 2~3월 확정되었습니다. 조합원들이 가장 궁금해하는 숫자, 비례율은 84.62%. 초기 추정치 95%에서 10%p 이상 떨어진 수치입니다. 비례율 10%p 차이가 내 분담금에 얼마나 영향을 미치는지, 숫자로 짚어봅니다. 관리처분 확정 핵심 수치 항목 금액 총수입 3조 3,878억 원 총사업비 1조 7,177억 원 종전자산 총액 1조 9,735억 원 비례율 84.62% 조합원 1인당 평균 분담금 약 5억 원 일반분양가 3.3㎡당 9,000만 원 총공사비 3.3㎡당 1,120만 원 비례율이란 ‘내 종전자산(기존 아파트 감정평가액)의 몇 %를 새 아파트 권리가액으로 인정받는가’를 뜻합니다. 84.62%라는 것은, 감정평가액 10억 원짜리 아파트를 가진 조합원이 새 아파트에서 인정받는 금액이 8억 4,620만 원이라는 의미입니다. ...
▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 서울시가 여의도 아파트 단지에 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율) 500% 상향을 검토한다는 소식에, 조합원들 사이에서 ‘더 많은 집을 팔면 내 분담금이 줄겠지’라는 기대감이 번지고 있습니다. 결론부터 말하면, 2023년 이후의 공사비 상승 구조에서 용적률 상향은 분담금 감소가 아닌 증가로 귀결될 가능성이 높습니다. 여의도 시범·수정·공작 세 단지의 실제 조건을 토대로, 용적률 상향이 분담금에 미치는 영향을 데이터로 분석합니다. 30년 넘게 품어온 여의도 아파트가 오히려 분담금 부담의 진원지가 될 수 있다는 사실, 지금 확인해야 합니다. ...
▲ AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-22 기준) 전세가율(전세가 / 매매가 x 100)이 80%를 넘어서면, 재건축 조합원은 이중 함정에 빠집니다. 전세 수입이 늘어나는 것처럼 보이지만, 매매가 하락이 선행되면서 종전자산 감정평가액이 낮아지고, 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)이 떨어지며, 최종 분담금이 수천만 원에서 1억 원 이상 불어나는 구조입니다. 노원구 상계주공 5단지(전세가율 약 83%), 도봉구 창동주공 17단지(약 88%)는 이미 이 위험선을 넘었습니다. 전세가 오른다고 좋아할 일만은 아닙니다. 지금 내 단지의 전세가율이 몇 퍼센트인지, 그리고 그 숫자가 분담금에 어떤 영향을 미치는지 정확히 알아야 합니다. ...
중동 발 지정학적 리스크가 국내 금융 시장을 뒤흔들고 있습니다. 정부는 소상공인 금융 지원을 기존 1조 원에서 2조 원으로 두 배 확대하며 시급한 진화에 나섰습니다. 하지만 유동성 공급 확대와 고환율·고유가 압박은 대출 금리 상단을 자극하며 부동산 차주들의 이자 부담을 임계점까지 밀어붙이고 있습니다. 제5차 중동전쟁 위기? 당신의 아파트 잔금 대출이 위험한 이유 이란과 이스라엘의 충돌은 단순한 국지적 분쟁을 넘어 글로벌 공급망과 에너지 가격을 직격하고 있습니다. 분석 엔진 알고리즘 분석에 따르면, WTI 국제 유가가 배럴당 90달러선을 위협함에 따라 국내 수입 물가 상승 압력이 거세지고 있습니다. ...
재건축은 단순히 낡은 집을 부수고 새로 짓는 과정이 아닙니다. M-DEENO의 데이터 분석 결과, 서울 내 정비사업(낡은 주거지를 개선하기 위한 재건축·재개발 사업의 통칭)의 평균 소요 기간은 15년을 상회하며, 이 과정에서 발생하는 **추가분담금**은 자산 가치를 결정짓는 핵심 변수입니다. 성공적인 입주를 위해 반드시 통과해야 할 절차별 리스크와 분석 엔진 알고리즘이 도출한 수익성 지표를 공개합니다. 당신의 아파트가 ‘돈 먹는 하마’가 될 수 있는 이유: 재건축의 잔혹한 진실 재건축은 소유주의 노후 자금이 10년 이상 묶이는 초장기 투자 사업입니다. M-DEENO의 전수 조사에 따르면, 서울시 재건축 단지 중 정비구역(재건축·재개발이 진행될 수 있도록 지자체가 지정한 구역) 지정부터 준공(공사가 완료되어 입주 가능한 시점)까지 15년 안에 마치는 비율은 20% 미만에 불과합니다. ...
은마아파트 재건축은 단순한 주거 정비를 넘어 강남 부동산 시장의 수익성 한계를 시험하는 척도가 되었습니다. M-DEENO은 28년간의 지연 비용과 최근 급등한 공사비를 반영하여, 조합원들이 직면할 실질적인 경제적 하중과 대응 시나리오를 정밀 분석했습니다. 28년의 희망고문, 은마 재건축이 ‘돈 먹는 하마’가 된 진짜 이유 강남 재건축의 상징인 은마아파트가 28년이라는 긴 세월 동안 멈춰 서 있는 사이, 조합원들이 마주한 현실은 장밋빛 미래가 아닌 수억 원대의 계산서입니다. 분석 엔진 알고리즘 분석에 따르면, 2003년 추진위원회(조합 설립 전 단계로, 재건축을 준비하는 임시 조직) 설립 이후 조합(재건축·재개발을 추진하는 주민 자치 법인) 설립까지 걸린 20년의 시간은 기회비용 측면에서 치명적인 손실을 불러왔습니다. ...
재건축 시장의 패러다임이 '층수 경쟁'에서 '생존 경쟁'으로 급변하고 있습니다. M-DEENO의 분석 결과, 기존 용적률이 200%를 상회하는 단지들은 공사비 인상분을 감당하지 못해 사업 중단 위기에 처해 있습니다. 본 리포트에서는 용적률이 결정하는 내 자산의 실질 가치와 분담금 예측 시나리오를 공개합니다. 내 집 재건축, 축제가 아닌 ‘분담금 부담’의 서막인가? 과거 재건축(낡은 주거지를 개선하기 위한 재건축·재개발 사업의 통칭)은 부의 증식이 기대되는 확실한 수단이었습니다. 하지만 분석 엔진 알고리즘 분석에 따르면, 현재 서울 내 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율. 높을수록 세대 수↑) 200% 이상 단지들의 사업성은 임계점에 도달해 있습니다. ...
최근 공사비(건물을 짓는 데 드는 비용. 평당 단가로 표시) 급등으로 인해 정비사업(낡은 주거지를 개선하기 위한 재건축·재개발 사업의 통칭)의 수익성이 급격히 악화되고 있습니다. M-DEENO의 시뮬레이션에 따르면, 서울 주요 단지의 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액, 실제로 내야 할 돈)은 과거 예상치 대비 평균 30~50% 이상 상승할 것으로 예측됩니다. 내 집이 빚더미가 되는 이유 내 아파트가 새 아파트가 된다는 설렘도 잠시, 우편함에 꽂힌 추가분담금 통지서를 보고 밤잠을 설치는 조합(재건축·재개발을 추진하는 주민 자치 법인)원이 늘고 있습니다. ...
재건축은 단순히 낡은 집을 새로 짓는 과정이 아닌, 자산 가치를 재정의하는 복잡한 자본 게임입니다. M-DEENO의 분석에 따르면, 절차를 오해하여 발생하는 기회비용은 가구당 수억 원에 달합니다. 안전진단부터 준공까지 이어지는 핵심 경로와 리스크 관리법을 데이터 기반으로 공개합니다. 재건축의 시작, 안전진단과 정비구역 지정 재건축의 첫 관문은 안전진단(재건축 추진을 위해 건물 안전 상태를 평가하는 절차) 통과입니다. 분석 엔진 알고리즘 분석 결과, 최근 규제 완화로 인해 안전진단 통과 속도는 과거 대비 약 1.5배 빨라진 것으로 나타납니다. ...