목동 신시가지는 1단지부터 14단지까지 한 동네에 묶여 있지만, “옆 단지는 분담금이 적다는데 우리는 왜 부담이 크냐"는 질문이 끊이지 않습니다. 같은 학군, 같은 생활권인데 왜 단지마다 리스크가 갈릴까요? 답은 시세가 아니라 비례율·대지지분·사업단계라는 세 가지 구조 변수에 있습니다. ⚠️ 옆 단지 분담금으로 내 단지를 판단하면 위험합니다 내 단지의 대지지분·사업단계를 넣어 리스크가 어디에 있는지 진단해 보세요. 무료 회원가입 후 바로 진단. 무료 리스크 진단 도구로 내 단지 확인 → 같은 목동인데 단지별 분담금 리스크가 갈리는 이유 목동 신시가지는 1980년대 후반에 비슷한 시기에 지어졌지만, 단지마다 기존 용적률과 가구당 대지지분이 다릅니다. 대지지분은 내 아파트가 깔고 있는 땅의 몫이고, 재건축에서 이 땅이 곧 사업의 원자재입니다. ...
“비례율이 110%면 분담금이 없다”는 설명은 정확하지 않습니다. 비례율은 종전자산 평가액을 권리가액으로 바꾸는 계수입니다. 실제 추가분담금은 권리가액과 새 아파트의 조합원 분양가를 비교해 정합니다. 비례율과 분담금은 같은 숫자가 아닙니다 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율 추가분담금 추정 = 조합원 분양가 − 권리가액 비례율이 100%보다 높으면 권리가액이 종전자산 평가액보다 커집니다. 하지만 조합원 분양가가 그보다 더 높다면 차액은 여전히 남습니다. 예를 들어 종전자산 평가액이 6억 원이고 비례율이 110%라면 권리가액은 6억 6,000만 원입니다. 공급받을 주택의 조합원 분양가가 9억 원이라면 추가분담금 추정치는 2억 4,000만 원입니다. 모두 구조 설명을 위한 가정값입니다. ...
평당 공사비가 700만 원에서 900만 원대로 오른다는 뉴스는 익숙해졌지만, 정작 “그래서 우리 단지 비례율은 몇 %p 떨어지느냐"에 답하는 글은 드뭅니다. 공사비 숫자만 보고 막연히 불안해하는 것과, 그 인상분이 비례율과 추가분담금을 어느 범위까지 움직이는지 아는 것은 총회 자리에서 전혀 다른 위치에 서게 합니다. 이 글은 평당 공사비 상승이 비례율을 깎는 구조를 공식으로 풀고, 10%·20% 상승 시나리오에서 추가분담금이 어느 범위로 움직이는지 점검하는 방법을 다룹니다. 확정 금액을 알려주는 글이 아니라, 내 단지의 위험이 어디에 있는지 짚는 민감도 분석입니다. ...
“공사비가 좀 올랐다더라.” 총회장에서 스쳐 지나간 그 한마디가, 실제로는 내 분담금 1억 원 추가를 의미할 수 있습니다. 2024년 기준 서울 주요 재건축 현장의 3.3㎡당 공사비는 800만 원을 돌파했고, 일부 단지는 1,000만 원에 육박합니다. 불과 2~3년 전 550만~600만 원이던 공사비가 30~50% 뛴 것입니다. 문제는 공사비 상승이 단순히 건설 비용만 늘리는 게 아니라, 비례율을 끌어내려 조합원 권리가액까지 깎아먹는 이중 구조라는 점입니다. 이 글에서는 공사비 상승이 분담금을 불리는 정확한 메커니즘을 수치로 풀어드립니다. ...
용적률이 분담금을 결정하는 원리, 0원 분담금은 가능한가 재건축에서 ‘용적률’은 분담금의 크기를 결정짓는 가장 핵심적인 변수입니다. 용적률이 높아지면 더 많은 세대를 지을 수 있고, 일반분양 수입이 늘어나 조합원의 분담금이 줄어듭니다. 극단적으로 용적률이 충분히 높아지면 분담금 0원, 심지어 환급까지 가능합니다. 하지만 현실에서 분담금 0원은 매우 까다로운 조건이 충족되어야만 달성될 수 있습니다. 오늘은 분석 엔진의 시뮬레이션을 바탕으로, 용적률과 분담금의 관계를 구체적으로 분석하겠습니다. 용적률이 분담금에 미치는 영향 용적률(Floor Area Ratio)이란 대지 면적 대비 건물 연면적의 비율입니다. 용적률이 200%라면, 1,000㎡ 대지 위에 2,000㎡의 연면적을 가진 건물을 지을 수 있다는 뜻입니다. ...
재건축 분담금 폭탄, 내 아파트의 수익성 임계점은 어디인가 5억 원이라는 추가 분담금 고지서를 받아 든 조합원의 손이 떨리는 것은 이제 서울 도심 재건축 현장에서 흔히 볼 수 있는 풍경이 되었습니다. 불과 3년 전만 해도 평당 500만 원 수준이던 공사비가 최근 1,000만 원 시대를 열면서, 과거 ‘로또’로 불리던 재건축의 공식은 완전히 파괴되었습니다. 분석 엔진의 데이터에 따르면, 서울 내 주요 정비사업지의 사업 수익성은 전년 대비 크게 하락하며 자산 가치의 재평가가 시급한 시점입니다. 오늘은 ‘내 아파트 재건축이 정말 수익을 낼 수 있는가’에 대한 객관적 분석을 공유합니다. ...
“리모델링이 재건축보다 빠르고 싸다.” 신도림 현대아파트 조합원들이 처음 들었던 이 말은 반만 맞았습니다. 리모델링 설계를 진행하면서 드러난 평당 900만 원의 공사비 견적은 사실상 시작점에 불과했고, 구조 보강비와 세대 증축 제한까지 더하면 최종 부담이 재건축을 넘어서는 역전 현상이 발생한 것입니다. 결국 조합원 투표로 리모델링을 철회하고 재건축으로 선회하는 결정이 내려졌습니다. 이 글에서는 신도림 사례를 중심으로 리모델링과 재건축의 실제 비용 차이를 데이터로 비교하고, 어떤 조건에서 어느 쪽이 유리한지를 정리합니다. 신도림 리모델링 철회의 결정적 원인: 숨겨진 비용 3가지 신도림 현대아파트가 리모델링을 철회한 표면적 이유는 “공사비 과다"였지만, 실제로는 초기 견적에 반영되지 않았던 3가지 숨겨진 비용이 드러나면서 사업성 판단이 뒤집혔습니다. ...
평당 공사비 가 1,000만 원을 넘어서는 시대가 왔습니다. 불과 몇 년 전만 해도 평당 600~700만 원이면 ‘비싸다’고 했는데, 이제는 그 수준으로는 시공사를 구하기도 어려운 상황입니다. 공사비 상승은 모든 재건축 단지 에 부담이지만, 그 충격은 상급지와 외곽에서 극적으로 다릅니다. 오늘은 공사비 1,000만 원 시대가 서울 부동산 시장의 양극화를 어떻게 심화시키는지 분석합니다. 공사비 1,000만 원이 의미하는 것 평당 공사비 1,000만 원이란, 전용 84㎡(약 25평) 아파트 기준으로 공급면적 약 34평 기준 공사비만 약 3.4억 원이 든다는 의미입니다. 여기에 설계비, 감리비, 금융비용, 이주비 등 기타 사업비를 더하면 1세대당 총 사업비는 4~5억 원에 달할 수 있습니다. ...
재건축 투자의 꽃은 바로 ‘평형 배정’입니다. 내가 가진 헌 집이 새 아파트 몇 평짜리 입주권으로 바뀌는지에 따라 수익률이 천차만별이기 때문이죠. 오늘은 이 복잡한 평형 배정 로직과 우선순위를 쉽게 풀어드립니다. 1. 평형 배정의 핵심 로직: 종전 평가액 순서 재건축 후 어떤 평형을 받을지는 기본적으로 조합원들이 가진 ‘종전 자산 평가액’ 순서대로 결정됩니다. 평가액이 높을수록 선택권이 넓어집니다. 이때 중요한 것이 **’사업 안정성 점수 (비례율)’**입니다. 이 점수가 100%를 넘으면 사업성이 좋다는 뜻이며, 내가 가진 종전 평가액 대비 추가 분담금이 줄어들 가능성이 높습니다. 반대로 100%보다 낮아지면 추가 분담금 부담이 커집니다. ...