재건축 사업성은 “입지가 좋다”거나 “기존 용적률이 낮다”는 한 가지 조건으로 판단할 수 없습니다. 지을 수 있는 면적이 늘어도 공공기여와 조합원 공급을 제외한 일반분양 물량이 적거나 비용이 더 크게 오르면 결과가 달라집니다. 1. 용적률 여유와 실제 일반분양 물량 기존 용적률과 계획 용적률의 차이는 출발점입니다. 늘어나는 연면적 전부가 수익을 만드는 일반분양 물량은 아닙니다. 임대주택, 공공기여, 조합원 평형 확대와 기반시설 면적을 반영해야 합니다. 확인할 자료는 기존·계획 용적률, 조합원 수, 계획 세대수, 임대·공공분양과 일반분양 세대수입니다. ...
공사비가 10% 오르면 개인 분담금도 정확히 10% 오르는 것은 아닙니다. 공사비 증가는 총사업비를 움직이고, 총사업비 변화는 사업의 잔여가치와 비례율을 거쳐 개인 권리가액에 영향을 줍니다. 이미 계산된 개인 분담금에 10%를 곱하는 방식은 이 경로를 생략합니다. 먼저 총공사비 증가액을 계산합니다 구조를 보기 위한 가정 예시입니다. 기존 총공사비: 5,000억 원 인상률: 10% 공사비 증가액: 500억 원 조합원 수: 1,000명 증가액을 조합원 수로 단순 나누면 1인당 5,000만 원입니다. 하지만 이것은 배분을 고려하지 않은 1차 경보값입니다. 일반분양 수입이 함께 변하거나, 예비비에 반영된 비용이 있거나, 조합원별 권리가액과 공급가격이 다르면 실제 개인별 결과는 달라집니다. ...
일반분양가격이 높아지면 사업 수입이 늘어 비례율에 유리한 것은 맞습니다. 하지만 이것만으로 비례율 상승을 보장하지는 않습니다. 같은 기간 공사비와 금융비용이 더 많이 늘거나 종전자산 총평가액이 바뀌면 비례율은 오히려 낮아질 수 있습니다. 비례율의 세 구성요소 비례율을 이해하기 위한 개념식은 다음과 같습니다. 비례율 = (총분양수입 − 총사업비) ÷ 종전자산 총평가액 × 100 사업별 세부 산식과 포함 항목은 조합 자료를 확인해야 하지만, 방향을 읽는 데는 이 구조가 유용합니다. 일반분양가·물량이 늘면 총분양수입에 긍정적입니다. 공사비·금융비용·용역비가 늘면 총사업비가 커집니다. 감정평가 결과가 바뀌면 분모인 종전자산 총평가액도 달라집니다. 따라서 분양가 뉴스 하나만으로 비례율을 예측하지 말고 세 항목의 순변화를 봐야 합니다. ...