재건축 분담금을 검색하면 단지별로 “1억”, “3억” 같은 숫자가 쏟아집니다. 그런데 정작 “그 숫자가 어떤 공식에서 나왔는지”, “내 집에 적용하면 어떻게 되는지"를 설명하는 글은 드뭅니다. 공식과 확인 순서를 모르면 남의 단지 숫자를 내 단지에 잘못 대입하게 됩니다. 이 글은 재건축 분담금 계산의 뼈대가 되는 공식과, 어떤 숫자부터 확인해야 하는지를 차분히 정리합니다. 확정 금액을 약속하는 글이 아니라, 변수에 따라 결과가 어떻게 달라지는지를 읽는 법에 대한 글입니다. ⚠️ 내 단지 숫자부터 확인하고 싶다면 ...
“비례율이 110%면 분담금이 없다”는 설명은 정확하지 않습니다. 비례율은 종전자산 평가액을 권리가액으로 바꾸는 계수입니다. 실제 추가분담금은 권리가액과 새 아파트의 조합원 분양가를 비교해 정합니다. 비례율과 분담금은 같은 숫자가 아닙니다 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율 추가분담금 추정 = 조합원 분양가 − 권리가액 비례율이 100%보다 높으면 권리가액이 종전자산 평가액보다 커집니다. 하지만 조합원 분양가가 그보다 더 높다면 차액은 여전히 남습니다. 예를 들어 종전자산 평가액이 6억 원이고 비례율이 110%라면 권리가액은 6억 6,000만 원입니다. 공급받을 주택의 조합원 분양가가 9억 원이라면 추가분담금 추정치는 2억 4,000만 원입니다. 모두 구조 설명을 위한 가정값입니다. ...
재건축 추가분담금은 “주변에서 3억이라고 한다”는 식으로 비교하면 틀리기 쉽습니다. 같은 단지에서도 종전자산 평가액과 신청 평형이 다르면 결과가 달라집니다. 필요한 숫자는 종전자산 평가액, 비례율, 조합원 분양가 세 가지입니다. 계산식은 두 줄입니다 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율 추가분담금 추정 = 조합원 분양가 − 권리가액 종전자산 평가액은 재건축 전 내 부동산의 감정평가액입니다. 현재 매매가격이나 공시가격을 그대로 대입하면 안 됩니다. 비례율은 사업의 수입과 비용을 반영해 종전자산을 권리가액으로 바꾸는 계수입니다. 조합원 분양가는 새 아파트를 조합원이 공급받는 가격입니다. ...
관리처분계획 전에 받는 분담금 숫자는 중요한 판단 자료지만 확정 고지서가 아닙니다. 계산에 들어간 수입과 비용, 평가액, 공급가격, 사업 일정이 달라지면 결과도 함께 바뀝니다. 변동 원인을 다섯 묶음으로 나누면 조합 자료를 훨씬 정확하게 읽을 수 있습니다. 1. 일반분양 수입 비조합원에게 공급하는 물량과 분양가격은 사업 수입의 큰 축입니다. 일반분양 물량이 줄거나 분양가격 가정이 낮아지면 총수입이 감소해 비례율과 분담금에 불리하게 작용할 수 있습니다. 다만 “일반분양가가 올랐으니 분담금은 반드시 줄어든다”는 결론도 성급합니다. 같은 기간 공사비와 금융비용이 더 크게 늘면 개선 효과가 상쇄될 수 있습니다. 수입과 비용을 함께 읽는 방법은 일반분양가가 올라도 비례율이 떨어지는 이유 에서 확인할 수 있습니다. ...