▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 공시가격이 38% 올랐습니다. 30년 가까이 살아온 한강변 빌라가 드디어 제대로 평가받는다며 기뻐하던 조합원들이, 몇 달 뒤 관리처분 고지서를 받고 표정이 굳었습니다. 분담금 항목에 전년 대비 8,200만 원이 추가된 숫자가 찍혀 있었기 때문입니다. 공시가가 오르면 내 재산 가치도 오르는 것 아니냐고요? 재개발 구역에서는 그 논리가 정확히 역방향으로 작동합니다. 성수전략정비구역, 노량진2구역, 영등포뉴타운 7구역 세 곳의 실제 사례로, 공시가격 급등이 분담금 폭증으로 이어지는 구조를 데이터로 풀어드립니다. ...
▲ AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 공사비가 평당 900만 원 선을 넘어서면서, 10.15대책 발표 후 수혜를 기대하던 단지들의 분담금 추정액이 오히려 올라간 사례가 속출하고 있습니다. ‘이번 정책으로 우리 단지도 괜찮아지겠지’라며 기대했다가 총회 자료에서 수천만 원 더 늘어난 분담금을 마주하는 조합원들 — 그 허탈함을 M-DEENO도 압니다. 지금부터 정책 수혜 단지와 피해 단지가 갈리는 실제 기준, 그리고 총회 동의서에 도장 찍기 전 반드시 확인해야 할 핵심 숫자를 짚겠습니다. ...
▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 서울시가 여의도 아파트 단지에 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율) 500% 상향을 검토한다는 소식에, 조합원들 사이에서 ‘더 많은 집을 팔면 내 분담금이 줄겠지’라는 기대감이 번지고 있습니다. 결론부터 말하면, 2023년 이후의 공사비 상승 구조에서 용적률 상향은 분담금 감소가 아닌 증가로 귀결될 가능성이 높습니다. 여의도 시범·수정·공작 세 단지의 실제 조건을 토대로, 용적률 상향이 분담금에 미치는 영향을 데이터로 분석합니다. 30년 넘게 품어온 여의도 아파트가 오히려 분담금 부담의 진원지가 될 수 있다는 사실, 지금 확인해야 합니다. ...
▲ AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-22 기준) 전세가율(전세가 / 매매가 x 100)이 80%를 넘어서면, 재건축 조합원은 이중 함정에 빠집니다. 전세 수입이 늘어나는 것처럼 보이지만, 매매가 하락이 선행되면서 종전자산 감정평가액이 낮아지고, 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)이 떨어지며, 최종 분담금이 수천만 원에서 1억 원 이상 불어나는 구조입니다. 노원구 상계주공 5단지(전세가율 약 83%), 도봉구 창동주공 17단지(약 88%)는 이미 이 위험선을 넘었습니다. 전세가 오른다고 좋아할 일만은 아닙니다. 지금 내 단지의 전세가율이 몇 퍼센트인지, 그리고 그 숫자가 분담금에 어떤 영향을 미치는지 정확히 알아야 합니다. ...
▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-22 기준) 2026년 하반기, 인천·부천 권역에 역대급 입주 물량이 쏟아집니다. 국토교통부 주택공급 통계와 부동산R114 데이터를 종합하면, 인천 주요 3개 구의 하반기 입주 예정 물량은 전년 동기 대비 40% 이상 증가한 수준입니다. 이 물량이 한꺼번에 시장에 풀리면 전세가가 먼저 흔들리고, 매매가 하방 압력이 뒤따르며, 재개발 단지 조합원의 분담금 구조를 직접 흔들 수 있습니다. ...
부산 수영구 재건축 시장이 이주비 대출 협상이라는 거대한 암초를 만났습니다. 분석 엔진 알고리즘 분석에 따르면, 금리 인상과 DSR 규제가 맞물리며 조합원들의 실질 조달 가능 금액이 예상보다 20~30% 낮아질 위험이 포착되었습니다. 내 집 비워주고 길바닥에? 수영구 재건축, 이주비 대출에 발목 잡히는 이유 내 집을 비워줘야 하는 시점에 갈 곳을 구할 돈이 부족하다면 사업 전체가 흔들립니다. 고금리 기조가 유지되면서 이주비(공사 기간 동안 다른 곳에서 살기 위해 조합원에게 지급하는 대출) 이자 부담을 견디지 못한 조합원들이 현금 청산 위기에 내몰리고 있습니다. ...
분당 노후계획도시 특별법으로 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율. 높을수록 세대 수↑)이 최대 500%까지 허용된다는 소식에 시장이 들썩이고 있습니다. 하지만 분석 엔진 알고리즘 분석 결과, 용적률 상승이 무조건적인 자산 가치 상승으로 이어지지 않는다는 데이터가 도출되었습니다. 공사비(건물을 짓는 데 드는 비용. 평당 단가로 표시) 급등과 기부채납 비율에 따라 조합원(재건축·재개발을 추진하는 주민 자치 법인)이 부담해야 할 금액이 수억 원에 달할 수 있습니다. ...
재건축 사업의 핵심인 수익성이 급격히 악화되면서 과거 '황금알을 낳는 거위'로 불리던 정비사업(낡은 주거지를 개선하기 위한 재건축·재개발 사업의 통칭) 시장이 요동치고 있습니다. M-DEENO의 분석 엔진 알고리즘 분석 결과, 서울 주요 단지의 공사비(건물을 짓는 데 드는 비용. 평당 단가로 표시) 인상률은 최근 3년간 연평균 15%를 상회하는 것으로 나타났습니다. 이번 분석에서는 실제 사례를 통해 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액, 실제로 내야 할 돈) 리스크를 진단합니다. ...
은마아파트 재건축은 단순한 주거 정비를 넘어 강남 부동산 시장의 수익성 한계를 시험하는 척도가 되었습니다. M-DEENO은 28년간의 지연 비용과 최근 급등한 공사비를 반영하여, 조합원들이 직면할 실질적인 경제적 하중과 대응 시나리오를 정밀 분석했습니다. 28년의 희망고문, 은마 재건축이 ‘돈 먹는 하마’가 된 진짜 이유 강남 재건축의 상징인 은마아파트가 28년이라는 긴 세월 동안 멈춰 서 있는 사이, 조합원들이 마주한 현실은 장밋빛 미래가 아닌 수억 원대의 계산서입니다. 분석 엔진 알고리즘 분석에 따르면, 2003년 추진위원회(조합 설립 전 단계로, 재건축을 준비하는 임시 조직) 설립 이후 조합(재건축·재개발을 추진하는 주민 자치 법인) 설립까지 걸린 20년의 시간은 기회비용 측면에서 치명적인 손실을 불러왔습니다. ...
재건축 시장의 패러다임이 '층수 경쟁'에서 '생존 경쟁'으로 급변하고 있습니다. M-DEENO의 분석 결과, 기존 용적률이 200%를 상회하는 단지들은 공사비 인상분을 감당하지 못해 사업 중단 위기에 처해 있습니다. 본 리포트에서는 용적률이 결정하는 내 자산의 실질 가치와 분담금 예측 시나리오를 공개합니다. 내 집 재건축, 축제가 아닌 ‘분담금 부담’의 서막인가? 과거 재건축(낡은 주거지를 개선하기 위한 재건축·재개발 사업의 통칭)은 부의 증식이 기대되는 확실한 수단이었습니다. 하지만 분석 엔진 알고리즘 분석에 따르면, 현재 서울 내 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율. 높을수록 세대 수↑) 200% 이상 단지들의 사업성은 임계점에 도달해 있습니다. ...