재건축

신반포2, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 신반포2(서초구)은 비례율 75.33%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 2억 수준입니다 (소유 32평 -> 희망 25평). 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 서울특별시 서초구 잠원동 신반포로23길 41 건축년도 1978년 (48년차) 세대수 미확인 사업 단계 관리처분 추정 비례율 75.33% 추정 공사비 850만원/평 단지 심층 분석 신반포2차는 서초구 잠원동 한강변에 자리한 1978년 준공 단지로, 노후도가 50년 가까이 누적된 1세대 한신아파트 군에 속합니다. 입지 자체는 반포·잠원 정비축의 핵심으로 사업성 기대가 높은 자리지만, 본 단지는 이미 관리처분 단계에 진입해 분담 구조가 상당 부분 윤곽을 드러낸 후기 사업이라는 점이 변수입니다. 관리처분 이후에는 설계 변경 여지가 줄어드는 대신 공사비 협상과 분양가 변동이 조합원 부담을 좌우하므로, 초기 단계 단지와 달리 “확정 직전의 리스크 관리"가 관건이 됩니다. ...

신반포2차, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 신반포2차(서초구)은 비례율 75.33%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 서초구 건축년도 - 세대수 미확인 사업 단계 미확인 추정 비례율 75.33% 추정 공사비 780만원/평 단지 심층 분석 신반포2차는 서초구 잠원동 한강변에 자리한 대표적 노후 재건축 단지로, 입지 프리미엄이 큰 만큼 사업성보다 분담금 구조의 민감도가 핵심 변수로 떠오르는 곳입니다. 최고 48층·2,056세대 규모로 정비계획 통합심의를 통과하고 특별건축구역으로 지정되는 등 사업은 상당히 진척됐으나, 데이터상 단계가 미확인으로 잡혀 있어 진행 시점·확정 분담금은 별도 확인이 필요합니다. 주목할 지점은 비례율 추정치 75.33%로, 100%를 크게 밑도는 수준이라는 점입니다. 비례율이 낮을수록 종전자산 대비 돌려받는 권리가액이 줄어 추가 부담 압력이 커지므로, 이 단지가 위험등급 R4(초고위험)로 분류된 핵심 근거가 됩니다. ...

신반포4, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 신반포4(서초구)은 비례율 100%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 1.57억 수준입니다 (소유 25평 -> 희망 25평). 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 서울특별시 서초구 잠원동 잠원로 37-48 건축년도 1979년 (47년차) 세대수 미확인 사업 단계 관리처분 추정 비례율 100% 추정 공사비 850만원/평 단지 심층 분석 신반포4(서초구 잠원동, 1979년 준공)은 한강변에 인접한 노후 아파트로, 준공 45년을 넘기며 구조·설비 노후가 누적된 전형적 1세대 강남권 재건축 대상지다. 잠원동 일대는 메이플자이 등 인접 단지의 정비가 이미 진척된 학습지대여서, 사업 안정성과 입지 프리미엄을 동시에 갖춘 권역으로 평가된다. 현재 단계는 관리처분으로, 종전·종후 자산이 산정되고 분담 구조의 윤곽이 잡히는 시점이라 변수의 폭이 사업 초기보다 좁아진 편이다. 비례율은 100% 수준으로 추정되는데, 이는 종전자산 대비 개발이익이 손익분기 부근에 형성됨을 시사하며, 위험등급 R2(보통)는 이 균형점과 강남권 분양가 방어력을 함께 반영한 결과로 해석된다. ...

신안모란, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 신안모란(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 경기도 군포시 산본동 고산로643번길 10 건축년도 1994년 (32년차) 세대수 미확인 사업 단계 사업시행인가 추정 비례율 110% 추정 공사비 780만원/평 단지 심층 분석 신안모란은 경기 군포시 산본동의 1994년 준공 단지로, 1기 신도시 산본의 노후 정비 흐름 속에서 재건축이 추진 중이다. 인근 단지들과 함께 산본 12구역으로 묶여 LH 참여 통합 정비가 거론되는 권역이라, 단독 단지보다 광역 일정의 영향을 함께 봐야 한다. 현재 단계는 사업시행인가다. ...

신정현대홈타운1, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 신정현대홈타운1(남구)은 비례율 107%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 울산광역시 남구 야음동 대암로 81 건축년도 1999년 (27년차) 세대수 미확인 사업 단계 정비구역지정 추정 비례율 107% 추정 공사비 710만원/평 단지 심층 분석 울산 남구 야음동에 자리한 신정현대홈타운1은 1999년 준공으로 재건축 연한(준공 30년) 도달까지는 다소 여유가 있으나, 이미 정비구역지정 단계에 진입해 사업 추진의 초기 골격이 잡힌 단지다. 야음동은 남구 도심 생활권에 인접한 주거지로, 정비구역 지정이 이뤄진 만큼 향후 추진위·조합 설립으로 이어지는 통상적 수순을 밟을 가능성이 있다. 다만 정비구역지정은 사업의 출발선에 해당해 사업시행인가·관리처분 단계까지의 변수가 길게 남아 있는 시점으로 보는 것이 타당하다. ...

신정현대홈타운2, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 신정현대홈타운2(남구)은 비례율 107%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 울산광역시 남구 야음동 대암로 82 건축년도 1999년 (27년차) 세대수 미확인 사업 단계 정비구역지정 추정 비례율 107% 추정 공사비 710만원/평 단지 심층 분석 신정현대홈타운2는 울산 남구 야음동(대암로 82)에 자리한 1999년 준공 단지로, 현재 약 27년 차에 접어들며 정비 연한 요건을 채워가는 구간에 있습니다. 정비사업 단계는 아직 초입인 정비구역지정 수준이어서 분담금을 좌우할 시공비·일반분양가·설계안 같은 핵심 변수는 확정 전이라 모든 수치는 추정 범위로 봐야 합니다. 다만 야음동 일대가 인근 정비구역들과 함께 신흥 주거타운으로 묶여 개발이 진행 중이라는 권역 흐름은, 향후 일반분양 여건 측면에서 이 단지에 비교적 우호적인 배경으로 해석됩니다. ...

신정현대홈타운3, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 신정현대홈타운3(남구)은 비례율 107%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 울산광역시 남구 신정동 수암로129번길 25 건축년도 2001년 (25년차) 세대수 미확인 사업 단계 정비구역지정 추정 비례율 107% 추정 공사비 710만원/평 단지 심층 분석 신정현대홈타운3는 울산 남구 신정동 수암로 일대에 자리한 2001년 준공 단지로, 태화강변과 남구 도심 생활권을 동시에 끼고 있는 입지다. 건축 연식이 25년 안팎이라 통상적인 재건축 노후도 기준에는 아직 못 미치지만, 신정동 일대는 인근 B-01 주택재개발이 20년 표류 끝에 정비구역 지정·조합설립 동의 단계로 진입하는 등 권역 전체의 정비 모멘텀이 살아나는 흐름 위에 있다. 본 단지 역시 ‘정비구역지정’ 단계로 잡혀 있어 사업 초입의 변동성이 큰 구간으로 해석하는 것이 합리적이다. ...

압구정2, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 압구정2(강남구)은 비례율 42%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 18.9억 수준입니다 (소유 46평 -> 희망 46평). 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 강남구 건축년도 - 세대수 미확인 사업 단계 미확인 추정 비례율 42% 추정 공사비 780만원/평 단지 심층 분석 압구정2구역은 강남구 한강변 압구정아파트지구의 특별계획구역으로, 입지 자체가 국내 정비사업 중 최상위 희소성을 지닌 곳이다. M-DEENO 데이터상 단계는 ‘미확인’으로 기록돼 있으나, 실제로는 현대건설을 시공사로 선정(2025년)하고 공사비 약 2조7천억 원 규모의 공사도급계약을 체결(2026년)해 지상 65층·2,571세대 규모로 사업이 실질 진행 중인 단계로 파악된다. 비례율 추정치 42%는 일반적 정비사업 대비 현저히 낮은 수준인데, 이는 고급 마감과 한강 조망을 전제로 한 높은 공사비 단가가 종전자산 평가액 대비 사업비 부담을 키우는 압구정 특유의 구조에서 비롯된다. ...

압구정3, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 압구정3(강남구)은 비례율 60.63%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 강남구 건축년도 - 세대수 미확인 사업 단계 미확인 추정 비례율 60.63% 추정 공사비 780만원/평 단지 심층 분석 압구정3구역은 한강변 강남구 압구정아파트지구 특별계획구역3으로, 2025년 10월 정비계획이 고시되고 2026년 5월 현대건설을 시공사로 선정하며 사업이 본궤도에 올랐습니다. 5,175세대·최고 70층급의 초대형 단지로, 단일 도시정비사업 기준 손꼽히는 규모이자 그만큼 공사비 절대액(약 5.5조 원 추정)도 큰 사업입니다. 입지 가치는 국내 최상위권이지만, M-DEENO 추정 비례율 60.6%는 100%를 크게 밑돌아 위험등급 R4(초고위험)로 분류됩니다. 비례율이 낮다는 것은 종전자산 대비 사업 후 배분 가치가 빠듯하다는 신호로, 일반분양 분양가가 높게 책정될 강남 입지라는 점이 이 추정의 완충 변수가 될 수 있습니다. ...

압구정4, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 압구정4(강남구)은 비례율 46.02%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 9.34억 수준입니다 (소유 33평 -> 희망 25평). 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 강남구 건축년도 - 세대수 미확인 사업 단계 미확인 추정 비례율 46.02% 추정 공사비 780만원/평 단지 심층 분석 압구정4구역(현대8차·한양3·4·6차)은 강남구 한강변 노후 중층 단지를 통합 재건축하는 사업으로, 2025년 10월 정비계획 수정가결로 정비구역이 지정되고 2026년 2월 시공사 입찰이 공고되며 사업이 본격화한 단계입니다. 입지·대지가치 자체는 서울 최상위권이지만, M-DEENO 진단상 비례율 추정치가 46% 수준으로 매우 낮게 잡힙니다. 비례율이 100%를 크게 밑돈다는 것은 종전자산 평가 대비 종후자산이 충분히 부풀지 못한다는 신호로, 통상 추가분담 부담이 커지는 구조이며 이 단지가 R4(초고위험)로 분류된 핵심 근거입니다. ...