재건축 비례율

“비례율이 110%면 분담금이 없다”는 설명은 정확하지 않습니다. 비례율은 종전자산 평가액을 권리가액으로 바꾸는 계수입니다. 실제 추가분담금은 권리가액과 새 아파트의 조합원 분양가를 비교해 정합니다. 비례율과 분담금은 같은 숫자가 아닙니다 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율 추가분담금 추정 = 조합원 분양가 − 권리가액 비례율이 100%보다 높으면 권리가액이 종전자산 평가액보다 커집니다. 하지만 조합원 분양가가 그보다 더 높다면 차액은 여전히 남습니다. 예를 들어 종전자산 평가액이 6억 원이고 비례율이 110%라면 권리가액은 6억 6,000만 원입니다. 공급받을 주택의 조합원 분양가가 9억 원이라면 추가분담금 추정치는 2억 4,000만 원입니다. 모두 구조 설명을 위한 가정값입니다. ...

일반분양가격이 높아지면 사업 수입이 늘어 비례율에 유리한 것은 맞습니다. 하지만 이것만으로 비례율 상승을 보장하지는 않습니다. 같은 기간 공사비와 금융비용이 더 많이 늘거나 종전자산 총평가액이 바뀌면 비례율은 오히려 낮아질 수 있습니다. 비례율의 세 구성요소 비례율을 이해하기 위한 개념식은 다음과 같습니다. 비례율 = (총분양수입 − 총사업비) ÷ 종전자산 총평가액 × 100 사업별 세부 산식과 포함 항목은 조합 자료를 확인해야 하지만, 방향을 읽는 데는 이 구조가 유용합니다. 일반분양가·물량이 늘면 총분양수입에 긍정적입니다. 공사비·금융비용·용역비가 늘면 총사업비가 커집니다. 감정평가 결과가 바뀌면 분모인 종전자산 총평가액도 달라집니다. 따라서 분양가 뉴스 하나만으로 비례율을 예측하지 말고 세 항목의 순변화를 봐야 합니다. ...