공사비가 10% 오르면 개인 분담금도 정확히 10% 오르는 것은 아닙니다. 공사비 증가는 총사업비를 움직이고, 총사업비 변화는 사업의 잔여가치와 비례율을 거쳐 개인 권리가액에 영향을 줍니다. 이미 계산된 개인 분담금에 10%를 곱하는 방식은 이 경로를 생략합니다. 먼저 총공사비 증가액을 계산합니다 구조를 보기 위한 가정 예시입니다. 기존 총공사비: 5,000억 원 인상률: 10% 공사비 증가액: 500억 원 조합원 수: 1,000명 증가액을 조합원 수로 단순 나누면 1인당 5,000만 원입니다. 하지만 이것은 배분을 고려하지 않은 1차 경보값입니다. 일반분양 수입이 함께 변하거나, 예비비에 반영된 비용이 있거나, 조합원별 권리가액과 공급가격이 다르면 실제 개인별 결과는 달라집니다. ...
평당 공사비가 700만 원에서 900만 원대로 오른다는 뉴스는 익숙해졌지만, 정작 “그래서 우리 단지 비례율은 몇 %p 떨어지느냐"에 답하는 글은 드뭅니다. 공사비 숫자만 보고 막연히 불안해하는 것과, 그 인상분이 비례율과 추가분담금을 어느 범위까지 움직이는지 아는 것은 총회 자리에서 전혀 다른 위치에 서게 합니다. 이 글은 평당 공사비 상승이 비례율을 깎는 구조를 공식으로 풀고, 10%·20% 상승 시나리오에서 추가분담금이 어느 범위로 움직이는지 점검하는 방법을 다룹니다. 확정 금액을 알려주는 글이 아니라, 내 단지의 위험이 어디에 있는지 짚는 민감도 분석입니다. ...
평당 공사비 1,000만 원. 불과 5년 전에는 상상도 못 한 수치입니다. 하지만 인건비 상승, 원자재 가격 급등, 안전 규제 강화 등이 겹치면서 이제는 현실이 되었습니다. 이 공사비 급등이 모든 재건축 단지 에 동일한 영향을 미치는 것은 아닙니다. 어떤 단지에는 단순한 비용 증가지만, 어떤 단지에는 사업 자체를 위협하는 치명타가 됩니다. 분석 엔진에서 활용하는 R-Score(재건축 사업성 종합 지수)는 공사비 변동에 따른 각 단지의 사업성 변화를 수치로 보여줍니다. 이 글에서는 R-Score의 핵심 구성 요소를 분석하고, 대표적인 재건축 단지들의 사업성을 비교합니다. ...