공사비가 10% 오르면 개인 분담금도 정확히 10% 오르는 것은 아닙니다. 공사비 증가는 총사업비를 움직이고, 총사업비 변화는 사업의 잔여가치와 비례율을 거쳐 개인 권리가액에 영향을 줍니다. 이미 계산된 개인 분담금에 10%를 곱하는 방식은 이 경로를 생략합니다. 먼저 총공사비 증가액을 계산합니다 구조를 보기 위한 가정 예시입니다. 기존 총공사비: 5,000억 원 인상률: 10% 공사비 증가액: 500억 원 조합원 수: 1,000명 증가액을 조합원 수로 단순 나누면 1인당 5,000만 원입니다. 하지만 이것은 배분을 고려하지 않은 1차 경보값입니다. 일반분양 수입이 함께 변하거나, 예비비에 반영된 비용이 있거나, 조합원별 권리가액과 공급가격이 다르면 실제 개인별 결과는 달라집니다. ...
평당 공사비가 700만 원에서 900만 원대로 오른다는 뉴스는 익숙해졌지만, 정작 “그래서 우리 단지 비례율은 몇 %p 떨어지느냐"에 답하는 글은 드뭅니다. 공사비 숫자만 보고 막연히 불안해하는 것과, 그 인상분이 비례율과 추가분담금을 어느 범위까지 움직이는지 아는 것은 총회 자리에서 전혀 다른 위치에 서게 합니다. 이 글은 평당 공사비 상승이 비례율을 깎는 구조를 공식으로 풀고, 10%·20% 상승 시나리오에서 추가분담금이 어느 범위로 움직이는지 점검하는 방법을 다룹니다. 확정 금액을 알려주는 글이 아니라, 내 단지의 위험이 어디에 있는지 짚는 민감도 분석입니다. ...
“공사비가 좀 올랐다더라.” 총회장에서 스쳐 지나간 그 한마디가, 실제로는 내 분담금 1억 원 추가를 의미할 수 있습니다. 2024년 기준 서울 주요 재건축 현장의 3.3㎡당 공사비는 800만 원을 돌파했고, 일부 단지는 1,000만 원에 육박합니다. 불과 2~3년 전 550만~600만 원이던 공사비가 30~50% 뛴 것입니다. 문제는 공사비 상승이 단순히 건설 비용만 늘리는 게 아니라, 비례율을 끌어내려 조합원 권리가액까지 깎아먹는 이중 구조라는 점입니다. 이 글에서는 공사비 상승이 분담금을 불리는 정확한 메커니즘을 수치로 풀어드립니다. ...
재건축하면 대부분 “분담금 부담"을 떠올립니다. 하지만 모든 재건축 단지 가 돈을 내야 하는 것은 아닙니다. 일부 단지에서는 오히려 환급금을 받는 조합원이 나옵니다. 내 집을 내놓고 새 아파트를 받으면서, 위에 돈까지 얹어주는 구조가 현실에 존재합니다. 도대체 어떤 단지에서 이런 ‘꿈같은’ 결과가 나오는 걸까요? 오늘은 재건축 환급금이 발생하는 단지들의 공통점 3가지를 분석하고, 내 단지가 이 조건을 갖추고 있는지 판단하는 기준을 제시하겠습니다. 환급금이 발생하는 원리 환급금의 원리는 단순합니다. 권리가액이 분양가보다 클 때 환급금이 발생합니다. ...
감정평가액이 기대보다 30% 낮게 책정되는 순간, 추가분담금이 단숨에 수천만 원 불어날 수 있다는 사실을 조합원 상당수가 사업 후반부에야 처음 체감하십니다. ‘내 집값이 이것뿐이라고?‘라는 허탈감, 재건축 현장에서 수없이 반복되는 장면이며 결코 남의 이야기가 아닙니다. 이 글에서는 감정평가액이 분담금을 어떤 경로로 끌어올리는지 숫자로 짚고, 조합원이 지금 당장 쓸 수 있는 현실적인 방어 전략을 구체적으로 정리해드리겠습니다. 감정평가가 분담금을 결정하는 구조 재건축에서 조합원이 내야 할 분담금은 다음과 같은 산식으로 결정됩니다. 분담금 = 분양가(새 아파트 가격) - 권리가액 ...
재건축 투자의 꽃은 바로 ‘평형 배정’입니다. 내가 가진 헌 집이 새 아파트 몇 평짜리 입주권으로 바뀌는지에 따라 수익률이 천차만별이기 때문이죠. 오늘은 이 복잡한 평형 배정 로직과 우선순위를 쉽게 풀어드립니다. 1. 평형 배정의 핵심 로직: 종전 평가액 순서 재건축 후 어떤 평형을 받을지는 기본적으로 조합원들이 가진 ‘종전 자산 평가액’ 순서대로 결정됩니다. 평가액이 높을수록 선택권이 넓어집니다. 이때 중요한 것이 **’사업 안정성 점수 (비례율)’**입니다. 이 점수가 100%를 넘으면 사업성이 좋다는 뜻이며, 내가 가진 종전 평가액 대비 추가 분담금이 줄어들 가능성이 높습니다. 반대로 100%보다 낮아지면 추가 분담금 부담이 커집니다. ...