비례율

“재건축 분담금은 들어봤는데, 재개발 분담금은 다른 건가요?” — 네, 구조가 다릅니다. 핵심 요약 재개발은 토지+건물 감정가 기준 (재건축은 아파트 감정가 기준) 토지 비중이 크고 건물 감정가가 낮아 권리가액이 상대적으로 작음 비례율 구조는 같지만, 일반분양 수익 구조가 다름 네이버 월 검색 1,700회 — 관심은 높은데 정보가 부족한 영역 내 단지 리스크 등급부터 확인하세요 → mdeeno.com/member 재개발 vs 재건축, 분담금 구조 차이 구분 재건축 재개발 대상 아파트 주택·빌라·상가 혼재 감정평가 기준 아파트 시세 기반 토지+건물 개별 감정 권리가액 아파트 감정가 × 비례율 (토지감정가+건물감정가) × 비례율 일반분양 수입 추가 세대 분양 기존 토지 위 신축 분양 조합원 자격 아파트 소유자 토지등소유자 핵심 차이는 감정평가 기준입니다. 재건축은 아파트 한 채의 시세가 감정 기준이지만, 재개발은 토지와 건물을 따로 감정합니다. ...

1기 신도시 재건축을 앞둔 조합원이라면 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. “노후계획도시 특별법으로 용적률이 300%, 심하면 350%까지 올라간다.” 그런데 같은 법, 같은 용적률인데 왜 분당은 사업성이 양호하고 일산은 불리하다는 이야기가 나올까요? 용적률 숫자만으로는 사업성을 판단할 수 없습니다. 용적률 상향 경로, 기부체납 비율, 일반분양가 수준, 그리고 지역 고유의 제약 조건까지 함께 봐야 비로소 ‘내 단지의 리스크’가 보입니다. 이 글에서는 노후계획도시 용적률 체계의 구조를 분해하고, 1기 신도시별로 사업성이 왜 갈리는지 데이터로 짚어드립니다. ⚠️ 용적률이 올라도 분담금은 줄지 않을 수 있습니다 ...

“공사비가 좀 올랐다더라.” 총회장에서 스쳐 지나간 그 한마디가, 실제로는 내 분담금 1억 원 추가를 의미할 수 있습니다. 2024년 기준 서울 주요 재건축 현장의 3.3㎡당 공사비는 800만 원을 돌파했고, 일부 단지는 1,000만 원에 육박합니다. 불과 2~3년 전 550만~600만 원이던 공사비가 30~50% 뛴 것입니다. 문제는 공사비 상승이 단순히 건설 비용만 늘리는 게 아니라, 비례율을 끌어내려 조합원 권리가액까지 깎아먹는 이중 구조라는 점입니다. 이 글에서는 공사비 상승이 분담금을 불리는 정확한 메커니즘을 수치로 풀어드립니다. ...

재건축하면 대부분 “분담금 부담"을 떠올립니다. 하지만 모든 재건축 단지 가 돈을 내야 하는 것은 아닙니다. 일부 단지에서는 오히려 환급금을 받는 조합원이 나옵니다. 내 집을 내놓고 새 아파트를 받으면서, 위에 돈까지 얹어주는 구조가 현실에 존재합니다. 도대체 어떤 단지에서 이런 ‘꿈같은’ 결과가 나오는 걸까요? 오늘은 재건축 환급금이 발생하는 단지들의 공통점 3가지를 분석하고, 내 단지가 이 조건을 갖추고 있는지 판단하는 기준을 제시하겠습니다. 환급금이 발생하는 원리 환급금의 원리는 단순합니다. 권리가액이 분양가보다 클 때 환급금이 발생합니다. ...

감정평가액이 기대보다 30% 낮게 책정되는 순간, 추가분담금이 단숨에 수천만 원 불어날 수 있다는 사실을 조합원 상당수가 사업 후반부에야 처음 체감하십니다. ‘내 집값이 이것뿐이라고?‘라는 허탈감, 재건축 현장에서 수없이 반복되는 장면이며 결코 남의 이야기가 아닙니다. 이 글에서는 감정평가액이 분담금을 어떤 경로로 끌어올리는지 숫자로 짚고, 조합원이 지금 당장 쓸 수 있는 현실적인 방어 전략을 구체적으로 정리해드리겠습니다. 감정평가가 분담금을 결정하는 구조 재건축에서 조합원이 내야 할 분담금은 다음과 같은 산식으로 결정됩니다. 분담금 = 분양가(새 아파트 가격) - 권리가액 ...

재건축 투자의 꽃은 바로 ‘평형 배정’입니다. 내가 가진 헌 집이 새 아파트 몇 평짜리 입주권으로 바뀌는지에 따라 수익률이 천차만별이기 때문이죠. 오늘은 이 복잡한 평형 배정 로직과 우선순위를 쉽게 풀어드립니다. 1. 평형 배정의 핵심 로직: 종전 평가액 순서 재건축 후 어떤 평형을 받을지는 기본적으로 조합원들이 가진 ‘종전 자산 평가액’ 순서대로 결정됩니다. 평가액이 높을수록 선택권이 넓어집니다. 이때 중요한 것이 **’사업 안정성 점수 (비례율)’**입니다. 이 점수가 100%를 넘으면 사업성이 좋다는 뜻이며, 내가 가진 종전 평가액 대비 추가 분담금이 줄어들 가능성이 높습니다. 반대로 100%보다 낮아지면 추가 분담금 부담이 커집니다. ...