평당 공사비가 900만 원을 넘어서면서, 같은 시기 같은 평형을 받는데도 옆 단지는 환급을 말하고 내 단지는 분담금이 늘었다는 이야기가 동시에 나옵니다. 숫자 하나가 올랐을 뿐인데 결과가 갈리는 이유가 헷갈리신다면, 그 차이가 어디서 생기는지부터 짚어야 합니다. 이 글은 공사비가 분담금으로 전이되는 구조를 차분히 풀고, 공사비 외에 함께 봐야 할 변수 4종과 내 단지에서 먼저 확인할 숫자까지 정리하는 허브 글입니다. ⚠️ 평당 공사비가 오르면 내 단지 리스크는 어떻게 움직일까? 공사비·금리·분양가를 시나리오로 바꿔가며 내 단지의 리스크 변화를 확인하세요. 무료 회원가입 후 바로 진단. ...
관리처분 총회 자료를 받아 든 조합원이 가장 먼저 묻는 한 가지가 있습니다. “비례율이 90%라는데, 그러면 내 부담이 얼마나 늘어나는 거냐"는 질문입니다. 결론부터 말하면 비례율 하나로 분담금이 확정되지는 않습니다. 다만 비례율이 100%에서 90%, 85%로 내려갈수록 권리가액이 줄어드는 방향으로 작용하는 것은 분명합니다. 이 글은 비례율이 권리가액과 분담 부담을 어떻게 움직이는지, 시나리오 범위로 짚어 드립니다. ⚠️ 비례율 90% 통보, 막연한 불안만 키우고 계신가요? 내 종전자산과 사업 단계에 비례율 시나리오를 대입해 리스크가 어디에 있는지 진단해 보세요. 무료 회원가입 후 바로 진단. ...
재건축 분담금을 검색하면 단지별로 “1억”, “3억” 같은 숫자가 쏟아집니다. 그런데 정작 “그 숫자가 어떤 공식에서 나왔는지”, “내 집에 적용하면 어떻게 되는지"를 설명하는 글은 드뭅니다. 공식과 확인 순서를 모르면 남의 단지 숫자를 내 단지에 잘못 대입하게 됩니다. 이 글은 재건축 분담금 계산의 뼈대가 되는 공식과, 어떤 숫자부터 확인해야 하는지를 차분히 정리합니다. 확정 금액을 약속하는 글이 아니라, 변수에 따라 결과가 어떻게 달라지는지를 읽는 법에 대한 글입니다. ⚠️ 내 단지 숫자부터 확인하고 싶다면 ...
“재건축 분담금은 들어봤는데, 재개발 분담금은 다른 건가요?” — 네, 구조가 다릅니다. 핵심 요약 재개발은 토지+건물 감정가 기준 (재건축은 아파트 감정가 기준) 토지 비중이 크고 건물 감정가가 낮아 권리가액이 상대적으로 작음 비례율 구조는 같지만, 일반분양 수익 구조가 다름 네이버 월 검색 1,700회 — 관심은 높은데 정보가 부족한 영역 내 단지 리스크 등급부터 확인하세요 → mdeeno.com/member 재개발 vs 재건축, 분담금 구조 차이 구분 재건축 재개발 대상 아파트 주택·빌라·상가 혼재 감정평가 기준 아파트 시세 기반 토지+건물 개별 감정 권리가액 아파트 감정가 × 비례율 (토지감정가+건물감정가) × 비례율 일반분양 수입 추가 세대 분양 기존 토지 위 신축 분양 조합원 자격 아파트 소유자 토지등소유자 핵심 차이는 감정평가 기준입니다. 재건축은 아파트 한 채의 시세가 감정 기준이지만, 재개발은 토지와 건물을 따로 감정합니다. ...
1기 신도시 재건축을 앞둔 조합원이라면 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. “노후계획도시 특별법으로 용적률이 300%, 심하면 350%까지 올라간다.” 그런데 같은 법, 같은 용적률인데 왜 분당은 사업성이 양호하고 일산은 불리하다는 이야기가 나올까요? 용적률 숫자만으로는 사업성을 판단할 수 없습니다. 용적률 상향 경로, 기부체납 비율, 일반분양가 수준, 그리고 지역 고유의 제약 조건까지 함께 봐야 비로소 ‘내 단지의 리스크’가 보입니다. 이 글에서는 노후계획도시 용적률 체계의 구조를 분해하고, 1기 신도시별로 사업성이 왜 갈리는지 데이터로 짚어드립니다. ⚠️ 용적률이 올라도 분담금은 줄지 않을 수 있습니다 ...
은마아파트 같은 강남권 재건축을 두고 흔히 “땅값이 비싸니 분담금 걱정은 없다"는 말을 듣습니다. 반대로 “공사비 800만~1,000만 원 시대에는 강남도 분담금 폭탄"이라는 말도 들립니다. 둘 다 절반만 맞습니다. 높은 종전자산이 부담을 상쇄하는 힘과, 고급화 공사비가 부담을 키우는 힘은 같은 공식 안에서 정반대로 작용합니다. 이 글은 그 균형이 어디에서 결정되는지 차분하게 짚습니다. ⚠️ 종전자산이 높아도, 공사비가 그 이상으로 오르면 분담금은 늘어납니다 내 단지의 종전자산·공사비·비례율 조합이 어느 시나리오에 가까운지 직접 확인해 보세요. 무료 회원가입 후 바로 진단. ...
분당에 30년 넘게 산 아파트가 한 채 있고 옆 단지와 같은 시기에 재건축을 추진하는데, 왜 우리 단지만 사업성이 떨어진다는 말이 나올까요. 이 글은 특정 단지의 분담금 금액을 단정하지 않습니다. 대신 분당 1기 신도시 재건축에서 분담금이 단지마다 갈리는 구조적 원리를 짚어, 내 단지가 어느 쪽에 가까운지 스스로 판단하도록 돕습니다. ⚠️ 같은 분당이라도 단지마다 리스크가 다릅니다 대지지분·용적률에 따라 내 단지의 분담금 리스크가 어디에 쏠려 있는지 진단합니다. 무료 회원가입 후 바로 진단. 무료 리스크 진단 도구로 내 단지 확인 → 분당 재건축의 출발점: 노후계획도시 특별법과 용적률 분당은 1991년 입주를 시작한 1기 신도시로, 지금은 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시 특별법)의 적용 대상입니다. 이 법의 핵심은 용적률을 종 상향해 사업성을 끌어올리는 것입니다. 용적률은 대지 면적 대비 건물 총 연면적의 비율로, 이 숫자가 커질수록 같은 땅에 더 많은 가구를 지을 수 있습니다. ...
재건축 사업성은 “입지가 좋다”거나 “기존 용적률이 낮다”는 한 가지 조건으로 판단할 수 없습니다. 지을 수 있는 면적이 늘어도 공공기여와 조합원 공급을 제외한 일반분양 물량이 적거나 비용이 더 크게 오르면 결과가 달라집니다. 1. 용적률 여유와 실제 일반분양 물량 기존 용적률과 계획 용적률의 차이는 출발점입니다. 늘어나는 연면적 전부가 수익을 만드는 일반분양 물량은 아닙니다. 임대주택, 공공기여, 조합원 평형 확대와 기반시설 면적을 반영해야 합니다. 확인할 자료는 기존·계획 용적률, 조합원 수, 계획 세대수, 임대·공공분양과 일반분양 세대수입니다. ...
목동 신시가지는 1단지부터 14단지까지 한 동네에 묶여 있지만, “옆 단지는 분담금이 적다는데 우리는 왜 부담이 크냐"는 질문이 끊이지 않습니다. 같은 학군, 같은 생활권인데 왜 단지마다 리스크가 갈릴까요? 답은 시세가 아니라 비례율·대지지분·사업단계라는 세 가지 구조 변수에 있습니다. ⚠️ 옆 단지 분담금으로 내 단지를 판단하면 위험합니다 내 단지의 대지지분·사업단계를 넣어 리스크가 어디에 있는지 진단해 보세요. 무료 회원가입 후 바로 진단. 무료 리스크 진단 도구로 내 단지 확인 → 같은 목동인데 단지별 분담금 리스크가 갈리는 이유 목동 신시가지는 1980년대 후반에 비슷한 시기에 지어졌지만, 단지마다 기존 용적률과 가구당 대지지분이 다릅니다. 대지지분은 내 아파트가 깔고 있는 땅의 몫이고, 재건축에서 이 땅이 곧 사업의 원자재입니다. ...
재건축 추가분담금은 “주변에서 3억이라고 한다”는 식으로 비교하면 틀리기 쉽습니다. 같은 단지에서도 종전자산 평가액과 신청 평형이 다르면 결과가 달라집니다. 필요한 숫자는 종전자산 평가액, 비례율, 조합원 분양가 세 가지입니다. 계산식은 두 줄입니다 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율 추가분담금 추정 = 조합원 분양가 − 권리가액 종전자산 평가액은 재건축 전 내 부동산의 감정평가액입니다. 현재 매매가격이나 공시가격을 그대로 대입하면 안 됩니다. 비례율은 사업의 수입과 비용을 반영해 종전자산을 권리가액으로 바꾸는 계수입니다. 조합원 분양가는 새 아파트를 조합원이 공급받는 가격입니다. ...