관리처분 총회 자료를 받아 든 조합원이 가장 먼저 묻는 한 가지가 있습니다. “비례율이 90%라는데, 그러면 내 부담이 얼마나 늘어나는 거냐"는 질문입니다. 결론부터 말하면 비례율 하나로 분담금이 확정되지는 않습니다. 다만 비례율이 100%에서 90%, 85%로 내려갈수록 권리가액이 줄어드는 방향으로 작용하는 것은 분명합니다. 이 글은 비례율이 권리가액과 분담 부담을 어떻게 움직이는지, 시나리오 범위로 짚어 드립니다. ⚠️ 비례율 90% 통보, 막연한 불안만 키우고 계신가요? 내 종전자산과 사업 단계에 비례율 시나리오를 대입해 리스크가 어디에 있는지 진단해 보세요. 무료 회원가입 후 바로 진단. ...
가리봉1구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 가리봉1구역(구로구)은 비례율 104.22%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 구로구 건축년도 - 세대수 미확인 사업 단계 미확인 추정 비례율 104.22% 추정 공사비 780만원/평 단지 심층 분석 가리봉1구역은 구로구 가리봉동 115번지 일대(약 8만4,000㎡)를 정비하는 주택재개발 구역으로, 가산디지털단지·남구로·구로디지털단지에 신안산선(예정)까지 더해진 ‘쿼드러플 역세권’ 입지가 핵심 자산이다. 노후 저층 주거지를 용적률 약 381%로 풀어 최고 49층·2,260세대(공공임대 581세대 포함)로 재편하는 그림으로, 신속통합기획 적용 덕에 정비계획 결정과 추진위 단계가 비교적 빠르게 이어졌다. 다만 본 데이터상 사업 단계는 ‘미확인’으로, 조합설립·시공사 선정 이전 구간의 변동성은 그대로 안고 있다고 보는 편이 안전하다. ...
가야3주공, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 가야3주공(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 경기도 군포시 산본동 번영로 353 건축년도 1993년 (33년차) 세대수 미확인 사업 단계 사업시행인가 추정 비례율 110% 추정 공사비 780만원/평 단지 심층 분석 1993년 준공된 가야3주공(군포 산본동)은 30년을 넘긴 산본 1기 신도시 정비 흐름 위에 있다. 산본이 1기 신도시 중 전국 최초로 선도지구 특별정비구역 지정을 마치고 LH가 사업시행자로 등판한 가운데, 이 단지는 사업시행인가 단계로 진입해 절차적 불확실성이 낮은 편이다. 비례율 추정 110%는 종전자산 대비 개발이익이 양호한 수준으로 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거지만, 확정이 아닌 현 단계 추정임에 유의해야 한다. 시나리오상 공사비가 0%→20% 올라도 환급 폭이 5.1→5.2로 거의 변하지 않아 공사비 민감도가 낮은데, 대표 12.9평의 작은 종전 평형이 신축 전환 시 레버리지를 키우는 구조로 해석된다(추론). 조합원은 무리한 상위 평형보다 권리가액 대비 분양가가 합리적인 평형을 택해 환급 시나리오를 지키는 편이 안정적이다. ...
가야주공, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 가야주공(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 경기도 군포시 산본동 번영로 403 건축년도 1993년 (33년차) 세대수 미확인 사업 단계 사업시행인가 추정 비례율 110% 추정 공사비 780만원/평 단지 심층 분석 경기 군포시 산본동에 자리한 가야주공은 1993년 준공으로 30년을 넘긴 노후 단지이며, 산본신도시 정비기본계획과 선도지구 논의가 본격화되는 흐름 속에서 사업시행인가 단계까지 진입해 일정상 비교적 앞선 위치에 있다. 추정 비례율이 110% 수준으로 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있다고 해석되는 구간이라, 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)로 분류된다. 다만 이는 현재 가정에 기반한 시나리오 결과일 뿐 확정된 정산이 아니며, 사업시행인가 이후 관리처분 단계에서 분양가·일반분양 물량이 구체화되면 수치는 변동할 수 있다. ...
개나리주공13, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 개나리주공13(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 경기도 군포시 산본동 고산로677번길 34 건축년도 1995년 (31년차) 세대수 미확인 사업 단계 사업시행인가 추정 비례율 110% 추정 공사비 780만원/평 단지 심층 분석 경기 군포시 산본동에 자리한 개나리주공13단지는 1995년 준공된 산본신도시 1기 단지로, 30년 차에 접어들며 노후도가 정비사업 요건을 충족한 단지다. 입지로는 지하철 4호선 산본역·금정역 생활권과 1기 신도시 인프라를 갖췄고, 산본신도시 정비기본계획 및 노후계획도시 특별법 적용 권역에 들어 사업 추동력이 비교적 안정적이다. 다만 이 단지는 일반 재건축이 아닌 리모델링(수직·별동 증축, 포스코이앤씨·현대건설 컨소시엄) 방식으로 추진되고 있어, 사업시행인가 단계라는 진척도와 함께 멸실·이주가 없는 증축형 사업의 특성을 함께 봐야 한다. ...
개포경남우성현대, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 개포경남우성현대(강남구)은 비례율 98.1%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 강남구 건축년도 - 세대수 미확인 사업 단계 미확인 추정 비례율 98.1% 추정 공사비 780만원/평 단지 심층 분석 개포 경남·우성·현대(이른바 ‘경·우·현’)는 강남구 개포동의 1980년대 중층 단지들이 한 블록으로 묶여 통합재건축을 추진하는 사례다. 세 단지 약 1,500가구가 2,320가구 규모로 재정비되는 과정으로, 2026년 2월 서울시 도시계획위원회 심의를 통과해 사업이 본격화됐으나 주민설명회에서 통합 동의 철회를 요청하는 의견이 나오는 등 합의 형성 단계의 변수가 남아 있는 정비 초기 국면으로 추정된다. 입지는 강남권 핵심이라 사업성 자체보다 권역 내 동의율과 통합 갈등 조정이 일정 리스크의 핵심 변수다. ...
개포주공5단지, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 개포주공5단지(강남구)은 비례율 85%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 0.18억 수준입니다 (소유 25평 -> 희망 25평). 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 서울특별시 강남구 개포동 삼성로4길 17 건축년도 1983년 (43년차) 세대수 미확인 사업 단계 관리처분 추정 비례율 85% 추정 공사비 850만원/평 단지 심층 분석 개포주공5단지(서울 강남구 개포동 삼성로4길 17, 1983년 준공)는 입주 40년을 넘긴 노후 단지로, 2025년 9월 관리처분인가를 받아 이주·철거를 앞둔 사업 후반 단계에 진입해 있다. 대우건설 시공의 ‘개포써밋187’(용적률 약 300%, 35층 1,279세대)로 재건축되는 이 단지는 개포·대치 학군과 양재천·구룡산 인접이라는 강남권 핵심 입지를 갖췄으나, 관리처분 단계는 이주비·금융비용과 착공 후 약 45개월의 공사 기간 동안 공사비 변동이 분담금으로 직접 전이되는 구간이라는 점에서 주의가 필요하다. ...
개포주공6단지, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 개포주공6단지(강남구)은 비례율 79.89%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 7.23억 수준입니다 (소유 16평 -> 희망 25평). 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 서울특별시 강남구 개포동 개포로 516 건축년도 1983년 (43년차) 세대수 미확인 사업 단계 관리처분 추정 비례율 79.89% 추정 공사비 850만원/평 단지 심층 분석 개포주공6단지는 1983년 준공된 강남구 개포동 단지로, 40년을 넘긴 노후도와 대모산입구역·명문 학군이라는 입지 경쟁력을 동시에 안고 관리처분 단계에 진입해 있습니다. 6·7단지 통합으로 현대건설이 시공을 맡아 사업의 큰 틀은 가시화됐지만, 단계 특성상 분양가·일반분양 물량에 따라 권리가액이 흔들릴 여지가 남아 있는 시점입니다. ...
건영, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 건영(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 서울특별시 노원구 하계동 섬밭로 229 건축년도 1988년 (38년차) 세대수 미확인 사업 단계 사업시행인가 추정 비례율 109% 추정 공사비 850만원/평 단지 심층 분석 하계동 건영은 1988년 준공으로 재건축 연한을 한참 넘긴 노후 단지이며, 극동·벽산과 함께 묶인 하계 일대 노후 클러스터의 일부다. 노원구가 규제완화·신속통합기획으로 정비사업에 다시 활기를 띠는 권역 흐름 속에서, 이 단지는 이미 사업시행인가 단계에 진입해 사업 불확실성이 상대적으로 낮은 편이다. 비례율은 109%로 100%를 웃돌아, 종전자산 대비 권리가액이 더 평가되는 구조다. 위험등급이 R1(저위험·환급 가능)으로 산정된 근거가 여기에 있다 — 추정 시나리오상 추가 분담보다 환급 여지가 열려 있다는 의미다. ...
경남, 분담금 리스크는 어느 수준인가? 경남(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다. 내 평형 기준으로 무료 리스크 진단 받기 기본 정보 항목 값 위치 서울특별시 노원구 중계동 섬밭로 265 건축년도 1989년 (37년차) 세대수 미확인 사업 단계 사업시행인가 추정 비례율 109% 추정 공사비 850만원/평 단지 심층 분석 서울 노원구 중계동 섬밭로의 경남은 1989년 준공으로 35년을 넘긴 노후 단지이며, 상계·중계·하계를 묶어 추진되는 노원 권역 통합 재건축 마스터플랜과 지구단위계획 재정비 흐름 안에 놓여 있습니다. 권역 내 다수 단지가 추진위·조합설립 단계에 머무는 데 비해, 경남은 이미 사업시행인가를 받아 인허가 리스크의 상당 부분을 통과한 상대적 선행 단지로 분류됩니다. 다만 이 권역은 용적률 상향 여부가 사업성을 좌우하는 변수로 거론되는 만큼, 관리처분 확정 전까지 종후 분양가·세대 구성 가정은 유동적으로 보는 것이 합리적입니다. ...