공사비가 10% 오르면 개인 분담금도 정확히 10% 오르는 것은 아닙니다. 공사비 증가는 총사업비를 움직이고, 총사업비 변화는 사업의 잔여가치와 비례율을 거쳐 개인 권리가액에 영향을 줍니다. 이미 계산된 개인 분담금에 10%를 곱하는 방식은 이 경로를 생략합니다. 먼저 총공사비 증가액을 계산합니다 구조를 보기 위한 가정 예시입니다. 기존 총공사비: 5,000억 원 인상률: 10% 공사비 증가액: 500억 원 조합원 수: 1,000명 증가액을 조합원 수로 단순 나누면 1인당 5,000만 원입니다. 하지만 이것은 배분을 고려하지 않은 1차 경보값입니다. 일반분양 수입이 함께 변하거나, 예비비에 반영된 비용이 있거나, 조합원별 권리가액과 공급가격이 다르면 실제 개인별 결과는 달라집니다. ...
재건축은 단순히 낡은 집을 새로 짓는 과정이 아닌, 자산 가치를 재정의하는 복잡한 자본 게임입니다. M-DEENO의 분석에 따르면, 절차를 오해하여 발생하는 기회비용은 가구당 수억 원에 달합니다. 안전진단부터 준공까지 이어지는 핵심 경로와 리스크 관리법을 데이터 기반으로 공개합니다. 재건축의 시작, 안전진단과 정비구역 지정 재건축의 첫 관문은 안전진단(재건축 추진을 위해 건물 안전 상태를 평가하는 절차) 통과입니다. 분석 엔진 알고리즘 분석 결과, 최근 규제 완화로 인해 안전진단 통과 속도는 과거 대비 약 1.5배 빨라진 것으로 나타납니다. ...
용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율. 높을수록 세대 수↑)은 재건축 사업의 수익성을 결정짓는 가장 핵심적인 지표입니다. M-DEENO의 분석에 따르면, 용적률이 단 10%만 상향되어도 조합원 1인당 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액, 실제로 내야 할 돈)이 수천만 원에서 억 단위까지 변동될 수 있습니다. 내 아파트의 층수가 결정되는 원리 용적률은 땅의 크기에 비해 건물을 얼마나 높고 넓게 지을 수 있는지를 나타내는 수치입니다. ...