▲ 분당 재건축 선도지구 분담금 AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-30 기준) 공사비 단가가 평당 680만 원을 돌파하면서, 2026년 분당 재건축 선도지구 용적률 350% 상향 시 예상 분담금이 단지에 따라 1억~2억 원대로 급등하고 있습니다. 30년 가까이 살아온 내 아파트가, 용적률 상향이라는 호재에도 불구하고 분담금 부담의 진원지가 될 수 있다는 현실, 받아들이기 어렵습니다. 지금부터 수내동 파크타운·정자동 한솔마을·야탑동 매화마을 3개 단지의 분담금 추정치를 공개하고, 단지별로 최대 2억 원 이상 격차가 벌어지는 구조적 원인까지 짚겠습니다. ...
▲ 의정부 재건축 양도세 비과세 AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-27 기준) 의정부 재건축 양도세 비과세와 2026년 세금 구조를 제대로 모르면, 착공 전 매도 한 번으로 세금 3,000만~8,000만 원이 고스란히 날아갑니다. 30년 넘게 모아온 아파트 한 채가 드디어 재건축 승인을 받았습니다. 그런데 매도 시점을 잘못 잡은 같은 단지 조합원은 동일한 물건을 팔고도 수천만 원을 더 냈습니다. 지금부터 의정부 신곡동 주공1단지, 장암주공아파트, 민락2지구 금호어울림 세 단지를 실제 사례로 비교하고, 2026년 세법 기준으로 비과세 함정을 피하는 판단 기준을 짚어드립니다. ...
1기 신도시 재건축이 본격화되고 있습니다. 분당·일산·산본·중동·평촌, 이 다섯 곳은 1989~1996년에 준공된 수도권 대규모 택지지구로, 노후화가 동시에 진행되면서 재건축 분담금에 대한 관심이 집중되고 있습니다. 같은 1기 신도시라도 사업 진행 단계, 비례율, 입지에 따라 분담금은 수억 원 차이가 납니다. 어디가 유리하고, 어디가 위험한지 데이터로 비교합니다. 1기 신도시 5곳 재건축 현황 비교 도시 대표 단지 사업 단계 비례율 84㎡ 분담금 (추정) 분당 양지마을5단지 관리처분 102% 약 2.06억 원 산본 군포 세종 사업시행인가 112% 미확정 (양호 전망) 광명(인접) 철산주공13 관리처분 102% 약 2.72억 원 일산 선도지구 추진 중 추진위/조합설립 미확정 미확정 중동 선도지구 추진 중 추진위 미확정 미확정 평촌 선도지구 추진 중 추진위 미확정 미확정 분당과 광명은 관리처분 단계에 진입해 분담금 윤곽이 잡혔습니다. 산본은 비례율 112%로 사업성이 가장 양호합니다. 반면 일산·중동·평촌은 아직 초기 단계로, 비례율 자체가 확정되지 않았습니다. ...
경기도 광명시 철산동 주공13단지가 관리처분 단계에 진입했습니다. 1986년 준공, 2,460세대 규모의 이 단지는 비례율 **102%**로 사업성은 안정적인 편입니다. 28평(약 93㎡) 소유자가 84㎡(국민평형)를 받을 때 예상 분담금은 약 2.7억 원입니다. 1기 신도시 재건축 의 분담금 구조가 서울과 어떻게 다른지, 그리고 광명이라는 입지가 분담금에 어떤 영향을 미치는지 데이터로 살펴봅니다. 철산주공13 핵심 사업 수치 항목 내용 위치 경기 광명시 철산동 준공년도 1986년 세대수 2,460세대 현재 용적률 약 171% 비례율 102% 사업 단계 관리처분 조합원분양가 (추정) 3.3㎡당 3,100~3,300만 원 공사비 3.3㎡당 780만 원 비례율 102%는 종전자산의 102%를 새 아파트에서 인정받는다는 뜻으로, 사업 수익이 사업비를 약간 상회하는 안정적 구조입니다. ...
부산 수영구 삼익비치아파트는 비례율 110%로, 수치상으로는 사업성이 양호한 편입니다. 비례율 100%를 넘으면 ‘조합원에게 유리한 구조’라는 뜻인데, 그런데 왜 84㎡(25평) 소유자의 같은 평형 분담금이 6.8억 원에 달할까요? 비례율이 높아도 분담금이 클 수 있는 구조, 그리고 조합원이 평형 선택 전에 반드시 확인해야 할 숫자를 정리합니다. 삼익비치 핵심 사업 수치 항목 내용 위치 부산 수영구 민락동 비례율 110% (ANU안, 2025.02 조합 설명회) 조합원분양가 3.3㎡당 약 4,500만 원 일반분양가 3.3㎡당 약 4,900만 원 비례율 110%는 종전자산 감정평가액보다 10% 더 높은 금액을 새 아파트에서 인정받는다는 의미입니다. 사업 자체는 좋은 조건이지만, 문제는 조합원분양가가 높다는 점입니다. ...
여의도 대교아파트의 관리처분계획이 2026년 2~3월 확정되었습니다. 조합원들이 가장 궁금해하는 숫자, 비례율은 84.62%. 초기 추정치 95%에서 10%p 이상 떨어진 수치입니다. 비례율 10%p 차이가 내 분담금에 얼마나 영향을 미치는지, 숫자로 짚어봅니다. 관리처분 확정 핵심 수치 항목 금액 총수입 3조 3,878억 원 총사업비 1조 7,177억 원 종전자산 총액 1조 9,735억 원 비례율 84.62% 조합원 1인당 평균 분담금 약 5억 원 일반분양가 3.3㎡당 9,000만 원 총공사비 3.3㎡당 1,120만 원 비례율이란 ‘내 종전자산(기존 아파트 감정평가액)의 몇 %를 새 아파트 권리가액으로 인정받는가’를 뜻합니다. 84.62%라는 것은, 감정평가액 10억 원짜리 아파트를 가진 조합원이 새 아파트에서 인정받는 금액이 8억 4,620만 원이라는 의미입니다. ...
▲ AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생) 격차가 목동신시가지 단지 간 최대 18%p에 달한다는 추정이 나오는 상황에서, 같은 85㎡ 아파트를 보유한 조합원 간 추가분담금이 1억 원 이상 벌어지는 일이 현실화되고 있습니다. 30년 넘게 살아온 내 집이 재건축 이후 되레 수억 원짜리 채무의 원천이 될 수 있다는 현실, 받아들이기 어렵겠지만 외면할 수는 없습니다. 지금부터 목동신시가지 5단지·7단지·14단지 세 곳의 추정 비례율과 추가분담금 시뮬레이션을 비교해, 총회 동의 전 조합원이 스스로 판단할 수 있는 기준을 제시합니다. ...
▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 공시가격이 38% 올랐습니다. 30년 가까이 살아온 한강변 빌라가 드디어 제대로 평가받는다며 기뻐하던 조합원들이, 몇 달 뒤 관리처분 고지서를 받고 표정이 굳었습니다. 분담금 항목에 전년 대비 8,200만 원이 추가된 숫자가 찍혀 있었기 때문입니다. 공시가가 오르면 내 재산 가치도 오르는 것 아니냐고요? 재개발 구역에서는 그 논리가 정확히 역방향으로 작동합니다. 성수전략정비구역, 노량진2구역, 영등포뉴타운 7구역 세 곳의 실제 사례로, 공시가격 급등이 분담금 폭증으로 이어지는 구조를 데이터로 풀어드립니다. ...
▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 서울시가 여의도 아파트 단지에 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율) 500% 상향을 검토한다는 소식에, 조합원들 사이에서 ‘더 많은 집을 팔면 내 분담금이 줄겠지’라는 기대감이 번지고 있습니다. 결론부터 말하면, 2023년 이후의 공사비 상승 구조에서 용적률 상향은 분담금 감소가 아닌 증가로 귀결될 가능성이 높습니다. 여의도 시범·수정·공작 세 단지의 실제 조건을 토대로, 용적률 상향이 분담금에 미치는 영향을 데이터로 분석합니다. 30년 넘게 품어온 여의도 아파트가 오히려 분담금 부담의 진원지가 될 수 있다는 사실, 지금 확인해야 합니다. ...
▲ AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-22 기준) 전세가율(전세가 / 매매가 x 100)이 80%를 넘어서면, 재건축 조합원은 이중 함정에 빠집니다. 전세 수입이 늘어나는 것처럼 보이지만, 매매가 하락이 선행되면서 종전자산 감정평가액이 낮아지고, 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)이 떨어지며, 최종 분담금이 수천만 원에서 1억 원 이상 불어나는 구조입니다. 노원구 상계주공 5단지(전세가율 약 83%), 도봉구 창동주공 17단지(약 88%)는 이미 이 위험선을 넘었습니다. 전세가 오른다고 좋아할 일만은 아닙니다. 지금 내 단지의 전세가율이 몇 퍼센트인지, 그리고 그 숫자가 분담금에 어떤 영향을 미치는지 정확히 알아야 합니다. ...