데이터분석

경기도 광명시 철산동 주공13단지가 재건축을 추진 중입니다. 1986년 준공, 2,460세대 규모의 이 단지는 추정비례율 **109.6%**로 사업성은 양호한 편입니다. 28평(약 93㎡) 소유자가 동일평형 84㎡(국민평형)를 받을 때 예상 분담금은 약 1억 원으로 추정됩니다 (하우징워치 2025.01 기준). 1기 신도시 재건축 의 분담금 구조가 서울과 어떻게 다른지, 그리고 광명이라는 입지가 분담금에 어떤 영향을 미치는지 데이터로 살펴봅니다. 철산주공13 핵심 사업 수치 항목 내용 위치 경기 광명시 철산동 준공년도 1986년 세대수 2,460세대 현재 용적률 약 171% 추정비례율 109.6% (하우징워치 2025.01) 사업 단계 추진위 구성 중 조합원분양가 (84㎡) 약 11.2억 원 공사비 3.3㎡당 약 821만 원 추정비례율 109.6%는 종전자산의 약 110%를 새 아파트에서 인정받는다는 뜻으로, 사업성이 양호한 구조입니다. ...

여의도 대교아파트의 관리처분계획이 2026년 2~3월 확정되었습니다. 조합원들이 가장 궁금해하는 숫자, 비례율은 84.62%. 초기 추정치 95%에서 10%p 이상 떨어진 수치입니다. 비례율 10%p 차이가 내 분담금에 얼마나 영향을 미치는지, 숫자로 짚어봅니다. 관리처분 확정 핵심 수치 항목 금액 총수입 3조 3,878억 원 총사업비 1조 7,177억 원 종전자산 총액 1조 9,735억 원 비례율 84.62% 조합원 1인당 평균 분담금 약 5억 원 일반분양가 3.3㎡당 9,000만 원 총공사비 3.3㎡당 1,120만 원 비례율이란 ‘내 종전자산(기존 아파트 감정평가액)의 몇 %를 새 아파트 권리가액으로 인정받는가’를 뜻합니다. 84.62%라는 것은, 감정평가액 10억 원짜리 아파트를 가진 조합원이 새 아파트에서 인정받는 금액이 8억 4,620만 원이라는 의미입니다. ...

▲ AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생) 격차가 목동신시가지 단지 간 최대 18%p에 달한다는 추정이 나오는 상황에서, 같은 85㎡ 아파트를 보유한 조합원 간 추가분담금이 약 1억 원대(시나리오 기준) 이상 벌어지는 일이 현실화되고 있습니다. 30년 넘게 살아온 내 집이 재건축 이후 되레 수억 원짜리 채무의 원천이 될 수 있다는 현실, 받아들이기 어렵겠지만 외면할 수는 없습니다. 지금부터 목동신시가지 5단지·7단지·14단지 세 곳의 추정 비례율과 추가분담금 시뮬레이션을 비교해, 총회 동의 전 조합원이 스스로 판단할 수 있는 기준을 제시합니다. ...

▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 공시가격이 38% 올랐습니다. 30년 가까이 살아온 한강변 빌라가 드디어 제대로 평가받는다며 기뻐하던 조합원들이, 몇 달 뒤 관리처분 고지서를 받고 표정이 굳었습니다. 분담금 항목에 전년 대비 8,200만 원이 추가된 숫자가 찍혀 있었기 때문입니다. 공시가가 오르면 내 재산 가치도 오르는 것 아니냐고요? 재개발 구역에서는 그 논리가 정확히 역방향으로 작동합니다. 성수전략정비구역, 노량진2구역, 영등포뉴타운 7구역 세 곳의 실제 사례로, 공시가격 급등이 분담금 폭증으로 이어지는 구조를 데이터로 풀어드립니다. ...

▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 서울시가 여의도 아파트 단지에 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율) 500% 상향을 검토한다는 소식에, 조합원들 사이에서 ‘더 많은 집을 팔면 내 분담금이 줄겠지’라는 기대감이 번지고 있습니다. 결론부터 말하면, 2023년 이후의 공사비 상승 구조에서 용적률 상향은 분담금 감소가 아닌 증가로 귀결될 가능성이 높습니다. 여의도 시범·수정·공작 세 단지의 실제 조건을 토대로, 용적률 상향이 분담금에 미치는 영향을 데이터로 분석합니다. 30년 넘게 품어온 여의도 아파트가 오히려 분담금 부담의 진원지가 될 수 있다는 사실, 지금 확인해야 합니다. ...

▲ AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-22 기준) 전세가율(전세가 / 매매가 x 100)이 80%를 넘어서면, 재건축 조합원은 이중 함정에 빠집니다. 전세 수입이 늘어나는 것처럼 보이지만, 매매가 하락이 선행되면서 종전자산 감정평가액이 낮아지고, 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)이 떨어지며, 최종 분담금이 수천만 원에서 1억 원 이상 불어나는 구조입니다. 노원구 상계주공 5단지(전세가율 약 83%), 도봉구 창동주공 17단지(약 88%)는 이미 이 위험선을 넘었습니다. 전세가 오른다고 좋아할 일만은 아닙니다. 지금 내 단지의 전세가율이 몇 퍼센트인지, 그리고 그 숫자가 분담금에 어떤 영향을 미치는지 정확히 알아야 합니다. ...

▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-22 기준) 2026년 하반기, 인천·부천 권역에 역대급 입주 물량이 쏟아집니다. 국토교통부 주택공급 통계와 부동산R114 데이터를 종합하면, 인천 주요 3개 구의 하반기 입주 예정 물량은 전년 동기 대비 40% 이상 증가한 수준입니다. 이 물량이 한꺼번에 시장에 풀리면 전세가가 먼저 흔들리고, 매매가 하방 압력이 뒤따르며, 재개발 단지 조합원의 분담금 구조를 직접 흔들 수 있습니다. ...

분당 노후계획도시 특별법으로 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율. 높을수록 세대 수↑)이 최대 500%까지 허용된다는 소식에 시장이 들썩이고 있습니다. 하지만 분석 엔진 알고리즘 분석 결과, 용적률 상승이 무조건적인 자산 가치 상승으로 이어지지 않는다는 데이터가 도출되었습니다. 공사비(건물을 짓는 데 드는 비용. 평당 단가로 표시) 급등과 기부채납 비율에 따라 조합원(재건축·재개발을 추진하는 주민 자치 법인)이 부담해야 할 금액이 수억 원에 달할 수 있습니다. ...

10년 넘게 기다린 재건축이 관리처분(이주·철거 직전 단계로, 분담금이 확정되는 시점) 단계에서 멈춘다면 그 손해는 가늠하기 어렵습니다. M-DEENO의 분석에 따르면, 안전진단(재건축 추진을 위해 건물 안전 상태를 평가하는 절차) 통과 후 실제 입주까지 성공하는 비율은 서울 주요 단지 기준 30%를 밑도는 것으로 나타났습니다. 단순히 순서를 기다리는 것이 아니라, 각 단계의 '데드라인'과 사업성을 데이터로 검증해야 소중한 자산을 지킬 수 있습니다. ...

재건축 시장의 패러다임이 '층수 경쟁'에서 '생존 경쟁'으로 급변하고 있습니다. M-DEENO의 분석 결과, 기존 용적률이 200%를 상회하는 단지들은 공사비 인상분을 감당하지 못해 사업 중단 위기에 처해 있습니다. 본 리포트에서는 용적률이 결정하는 내 자산의 실질 가치와 분담금 예측 시나리오를 공개합니다. 내 집 재건축, 축제가 아닌 ‘분담금 부담’의 서막인가? 과거 재건축(낡은 주거지를 개선하기 위한 재건축·재개발 사업의 통칭)은 부의 증식이 기대되는 확실한 수단이었습니다. 하지만 분석 엔진 알고리즘 분석에 따르면, 현재 서울 내 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율. 높을수록 세대 수↑) 200% 이상 단지들의 사업성은 임계점에 도달해 있습니다. ...