재건축·재개발 투자는 시간과의 싸움입니다.
10년 이상의 사업 기간 동안 공사비 상승, 비례율 변동, 분담금 부담 리스크를 정확히 파악해야 합니다.
M-DEENO은 M-DEENO 분석 엔진 알고리즘으로 사업성을 분석하여,
조합원이 정확한 타이밍에 정확한 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다.
핵심 공식#
재건축 사업성을 판단하는 가장 중요한 공식입니다.
추가 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
비례율(사업 안정성 점수) = (종후 자산 총가치 − 총 사업비) ÷ 종전 자산 총가치 × 100
비례율이 100% 아래로 떨어지면 사업성이 낮아진다는 신호입니다.
공사비가 오를수록 비례율은 하락하고, 분담금은 상승합니다.
관련 계산기#
분석 기사와 함께 계산기를 활용하면 실전 시뮬레이션이 가능합니다.
▲ [윤준의부동산수첩] 멈출 줄 모르는부동산초양극화의 시간 AI 분석 시뮬레이션 (2026-05-21 기준)
[윤준의부동산수첩] 멈출 줄 모르는부동산초양극화의 시간이 깊어지며 강남과 외곽의 재건축 격차는 대지지분 차이로 인해 수억 원까지 벌어집니다. 공사비가 평당 800만~900만 원대로 급등하면서 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율)이 높고 대지지분이 작은 단지는 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)이 급락하여 수억 원의 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액) 리스크에 직면하고 있습니다.
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▲ 동부건설 손놓은 사이…포항 인화아파트재건축‘원점 회귀’ AI 분석 시뮬레이션 (2026-05-20 기준)
동부건설 손놓은 사이…포항 인화아파트재건축‘원점 회귀’ 사태는 시공사 선정 이후에도 사업이 무산될 수 있으며, 이로 인해 조합원당 수억 원의 분담금 증가 리스크가 발생함을 보여줍니다. 시공사와의 공사비 갈등은 단순한 지연을 넘어 사업 자체를 원점으로 돌려놓는 치명적인 결과를 초래합니다. 대기업 시공사를 브랜드만 보고 믿었던 조합원들에게 청천벽력 같은 소식이 전해졌습니다. 포항 인화아파트 재건축(기존 노후 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 사업) 사업이 시공사와의 계약 해지 수순을 밟으며 결국 원점으로 돌아갔습니다. 공사비 증액 요구를 둘러싼 갈등이 해결되지 못하면, 결국 그 피해는 고스란히 조합원의 몫으로 돌아오게 됩니다.
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▲ 재건축 분담금 직접 계산하는 방법 AI 분석 시뮬레이션 (2026-05-20 기준)
재건축 분담금은 '조합원 분양가 - 권리가액'으로 결정되며, 권리가액은 '종전자산 x 비례율'로 계산됩니다. 공사비가 평당 800만 원을 넘어서는 최근 추세에서는 비례율 하락으로 인해 예상보다 2억~3억 원 이상의 추가 분담금이 발생할 수 있으므로 사전 진단이 필수적입니다. 재건축 분담금 직접 계산하는 방법의 핵심은 조합원 분양가에서 권리가액(비례율을 적용한 내 실질 지분 가치)을 빼는 것입니다. 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)이 10%포인트만 떨어져도 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)은 수억 원이 늘어날 수 있습니다. 미리 계산해 보지 않으면 입주 시점에 예상치 못한 금융 부담을 지게 됩니다.
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▲ [정비톡] 압구정5구역 수주전 핵심은 ‘책임조달 범위’ AI 분석 시뮬레이션 (2026-05-20 기준)
압구정5구역 재건축 수주전에서 조합원의 자금 부담을 결정짓는 핵심 변수는 시공사의 '책임조달 범위'입니다. 금리 인상과 공사비 상승 속에서 시공사가 사업비와 이주비를 얼마나 안정적으로 조달하느냐에 따라 조합원 개별 분담금 리스크가 크게 달라집니다. **[정비톡] 압구정5구역 수주전 핵심은 ‘책임조달 범위’**로, 시공사의 자금 조달 능력이 조합원 분담금 리스크를 결정짓는 핵심 변수입니다. 최근 금리 인상과 공사비 갈등으로 정비사업이 중단되는 사례가 늘어나면서 시공사의 책임조달 확약 여부가 사업 성패를 가르고 있습니다. 조합원들은 단순히 브랜드 인지도만 볼 것이 아니라, 실질적인 이주비 대출 금리와 사업비 조달 조건을 꼼꼼히 비교해야 합니다.
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“재건축 분담금은 들어봤는데, 재개발 분담금은 다른 건가요?” — 네, 구조가 다릅니다.
핵심 요약
재개발은 토지+건물 감정가 기준 (재건축은 아파트 감정가 기준) 토지 비중이 크고 건물 감정가가 낮아 권리가액이 상대적으로 작음 비례율 구조는 같지만, 일반분양 수익 구조가 다름 네이버 월 검색 1,700회 — 관심은 높은데 정보가 부족한 영역 내 단지 리스크 등급부터 확인하세요 → mdeeno.com/member 재개발 vs 재건축, 분담금 구조 차이 구분 재건축 재개발 대상 아파트 주택·빌라·상가 혼재 감정평가 기준 아파트 시세 기반 토지+건물 개별 감정 권리가액 아파트 감정가 × 비례율 (토지감정가+건물감정가) × 비례율 일반분양 수입 추가 세대 분양 기존 토지 위 신축 분양 조합원 자격 아파트 소유자 토지등소유자 핵심 차이는 감정평가 기준입니다. 재건축은 아파트 한 채의 시세가 감정 기준이지만, 재개발은 토지와 건물을 따로 감정합니다.
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재건축 현금청산을 받을지, 분양을 받을지 — 이 결정 하나로 수천만 원에서 수억 원의 차이가 납니다.
핵심 요약
현금청산은 감정평가액 기준이라 시세보다 낮게 받는 경우가 일반적 분양은 분담금 부담이 있지만 신축 프리미엄이 발생 자금 여력·보유 목적·세금, 3가지를 동시에 봐야 판단 가능 내 단지 리스크 등급부터 확인하세요 → mdeeno.com/member 현금청산 vs 분양, 무엇이 다른가 현금청산은 재건축 사업에 참여하지 않겠다는 선택입니다. 조합이 감정평가액 기준으로 보상금을 지급하고, 조합원 지위가 소멸됩니다.
분양은 재건축에 참여하여 새 아파트를 받는 것입니다. 대신 분담금(조합원 분양가 - 권리가액)을 납부해야 합니다.
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▲ 재건축 규제 완화 정책 정리 2026 AI 분석 시뮬레이션 (2026-05-19 기준)
2026년부터 시행되는 재건축 패스트트랙 정책은 안전진단 통과 전에도 정비계획 수립과 조합 설립을 허용하여 사업 기간을 최대 3년 단축하는 것을 골자로 합니다. 하지만 공사비가 평당 900만 원을 상회하는 고물가 시대에 속도만 빨라지는 것은 오히려 분담금 확정 시기를 앞당겨 조합원의 금융 부담을 가중시킬 수 있습니다. 본 칼럼에서는 재건축 규제 완화 정책 정리 2026 핵심 내용과 주요 단지별 사업성 리스크를 데이터로 분석합니다. 2026년 바뀌는 재건축 규제, 모르면 내 분담금만 수억 원 늘어납니다 국토교통부가 발표한 2026년 재건축 패스트트랙 정책은 안전진단(건물의 노후도와 구조 안전성을 평가하는 절차) 없이도 사업 착수가 가능하게 하여 속도를 높이는 데 초점을 맞추고 있습니다. 과거에는 안전진단을 통과해야만 정비구역 지정이 가능했으나, 이제는 사업시행인가(구체적인 건설 계획을 승인받는 단계) 전까지만 안전진단을 통과하면 됩니다. 이는 초기 사업 속도를 획기적으로 높이지만, 사업성 검토가 충분하지 않은 상태에서 조합이 설립될 경우 추후 공사비 증액에 따른 갈등을 키울 소지가 다분합니다.
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▲ 재건축 사업성 점수 계산 방법 AI 분석 시뮬레이션 (2026-05-19 기준)
내 아파트, 재건축하면 리스크는 얼마나 될까요? 최근 공사비가 평당 900만 원을 넘어서면서, 과거에는 사업성이 좋다고 평가받던 단지들도 이제는 분담금 리스크에 직면하고 있습니다. 재건축 사업성 점수 계산 방법을 제대로 알지 못하면, 은퇴 후 거주 안정을 꿈꾸던 계획이 수억 원의 추가 지출로 인해 흔들릴 수 있습니다.
재건축 사업성은 용적률뿐만 아니라 평균 대지지분과 일반분양 기여도에 의해 결정됩니다. 공사비 900만 원 시대에는 비례율이 100% 이하로 떨어지는 단지가 속출하고 있으므로, 내 단지의 객관적인 사업성 점수를 반드시 확인해야 합니다. 남들 다 하는 재건축, 우리 집만 ‘분담금 폭탄’ 맞는 이유 사업성 점수를 모르면 은퇴 자금의 상당 부분이 추가 분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)으로 증발할 수 있습니다. 많은 조합원이 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율)이 낮으면 무조건 사업성이 좋다고 오해하지만, 실제로는 대지지분(재건축 전 내 아파트의 감정평가 금액의 근간이 되는 땅의 크기)이 더 중요합니다.
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M-DEENO 리스크 진단기에서 가장 많이 진단된 단지는 **상계주공2(고층)**입니다. 지금까지 51명의 조합원이 직접 자신의 상황을 입력하고 리스크 등급을 확인했습니다. 그 결과를 통계적으로 요약해 공개합니다.
내 단지도 무료로 진단해보기 → 상계주공2, 왜 가장 많이 진단되었나 상계주공2단지는 노원구 상계동에 위치한 1988년 준공 대단지로, 34평형이 주력입니다. 안전진단을 통과하면서 사업 속도가 붙었고, 조합원들의 관심이 급격히 높아졌습니다.
그런데 관심만큼 불안도 커졌습니다. 2025년 하반기부터 공사비가 평당 800만 원을 넘어서면서, “내가 얼마나 위험한 상황인지” 확인하려는 수요가 폭발했습니다. M-DEENO 진단기에서 상계주공2가 단일 단지 진단 1위를 차지한 것은 이런 배경입니다.
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▲ 수서 동익아파트,재건축신속통합기획 자문사업 접수 AI 분석 시뮬레이션 (2026-05-18 기준)
수서 동익아파트가 재건축신속통합기획 자문사업 접수를 완료하며 본격적인 궤도에 올랐습니다. 하지만 공사비 지수가 3년 새 26% 이상 폭등한 상황에서, 단순히 속도만 내는 것이 조합원의 자산을 지켜줄지는 미지수입니다. 수서 동익 신통기획 접수, ‘속도’에만 매몰되면 내 분담금만 수억 원 늘어납니다 최근 수서 동익아파트,재건축신속통합기획 자문사업 접수 소식이 전해지며 단지 내 기대감이 고조되고 있습니다. 신속통합기획(서울시가 정비계획 수립 단계부터 개입하여 사업 기간을 단축하는 방식) 자문사업은 기존 기획 방식보다도 절차가 간소화되어 빠른 사업 추진이 가능하다는 장점이 있습니다. 그러나 한국건설기술연구원이 발표한 건설공사비지수에 따르면, 2020년 100이었던 지수가 최근 126을 넘어서며 공사비가 통제 불가능한 수준으로 오르고 있습니다.
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