재건축·재개발 투자는 시간과의 싸움입니다.
10년 이상의 사업 기간 동안 공사비 상승, 비례율 변동, 분담금 부담 리스크를 정확히 파악해야 합니다.
M-DEENO은 M-DEENO 분석 엔진 알고리즘으로 사업성을 분석하여,
조합원이 정확한 타이밍에 정확한 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다.
핵심 공식#
재건축 사업성을 판단하는 가장 중요한 공식입니다.
추가 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
비례율(사업 안정성 점수) = (종후 자산 총가치 − 총 사업비) ÷ 종전 자산 총가치 × 100
비례율이 100% 아래로 떨어지면 사업성이 낮아진다는 신호입니다.
공사비가 오를수록 비례율은 하락하고, 분담금은 상승합니다.
관련 계산기#
분석 기사와 함께 계산기를 활용하면 실전 시뮬레이션이 가능합니다.
▲ 평촌 재건축 분담금 대출 한도 DSR AI 분석 시뮬레이션 (2026-04-03 기준)
2026년 평촌 재건축 분담금 대출 한도와 DSR 계산법을 모른 채 이주 시점을 맞이한 조합원 중, 대출이 거절되어 현금을 급히 마련해야 했던 사례가 늘고 있습니다. 30년 넘게 살아온 내 집이 짐이 될 수 있다는 현실, 분담금 고지서가 나오기 전까지는 실감하기 어렵습니다. 이 글에서는 평촌 3개 단지(귀인마을 한가람·목련 2단지·초원 5단지)의 분담금 추정치와, DSR이 이주비 대출을 차단하는 구조를 데이터로 짚어드립니다.
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▲ 30대 대출 1억 재건축 추가분담금 비례율 M-DEENO AI 분석 시뮬레이션 (2026-04-02 기준)
30대의 평균 부채가 처음으로 1억 원을 돌파했습니다. 40대는 3년 연속 증가세입니다. 이 두 줄짜리 가계부채 통계가 재건축 단지 에 사는 당신의 추가분담금 고지서에 어떻게 박혀 있는지, 세 단지의 실제 이력과 수치로 짚어드립니다.
**핵심 요약** 30대 대출 처음 1억 돌파, 40대 3년 연속 증가세 — 수분양자 구매력 직접 타격 수분양자 미계약 → 조합 총수입 감소 → 비례율 하락 → 추가분담금 수천만 원 추가 발생 둔촌주공·반포주공1·상계주공5 세 단지가 이 구조를 이미 경험하거나 직면 중입니다 비례율 80% 미만 단지, 사업시행인가~관리처분 사이 단지가 현재 최고 위험군 지금 내 단지 분담금 위험도 확인하기 → ...
▲ 목동 재건축 2026년 안전진단 통과 후 분담금 추산법 AI 분석 시뮬레이션 (2026-04-02 기준)
**핵심 요약** - 목동 재건축 2026년 안전진단 통과 후 분담금 추산법은 단지별 최대 2억 이상 격차 발생 - 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생) 범위 85~105% — 단지마다 다른 손익 구조 - 안전진단 통과 후 6개월이 분담금 협상 골든타임 공사비가 평당 1,000만 원을 넘어서면서, 목동 재건축 2026년 안전진단 통과 후 분담금 추산법이 단지마다 극단적으로 갈리고 있습니다. 30년 넘게 살아온 내 아파트가 ‘분담금 폭탄’의 진원지가 될 수 있다는 사실, 바로 수긍하기 어렵습니다. 이 글에서는 목동 신시가지 7·11·14단지의 실제 조건과 비례율 데이터를 바탕으로, 분담금이 어떻게 결정되는지 구조적으로 짚어드립니다.
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▲ 산본 재건축 선도지구 이주 소요 기간 M-DEENO AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-31 기준)
**핵심 요약** 선도지구 지정 ≠ 사업 확정. 이주 착수까지 평균 7~10년 소요 산본 주공9단지·금정주공1단지·산본중앙주공 — 2026년 이주 완료 가능 단지 없음 관리처분인가 전 분담금 확정이 이주의 선행조건 — 선도지구 지정 초기 1~2년이 협상력 최대치 산본 재건축 선도지구 지정 후 2026년 이주 완료까지 소요 기간을 실제 인가 이력으로 추적하면, 평균 7~10년이라는 숫자가 나옵니다. 이주는커녕 조합 설립조차 마치지 못한 단지가 산본에만 복수입니다. 30년 넘게 살아온 집이 자산이 아니라 협상 테이블 위의 짐이 될 수 있다는 불안, 이제는 막연한 감이 아니라 단지별 인가일 데이터로 증명되는 현실입니다. 지금부터 산본 3개 단지의 실제 타임라인과 사업을 수년씩 표류시키는 4가지 구조적 병목, 그리고 분담금 확정이 이주 시점을 어떻게 결정하는지를 단계별로 추적합니다.
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▲ 대전 서구 재건축 분담금 공급과잉 비례율 AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-31 기준)
대전 서구 2026년 신축 아파트 공급 과잉에 따른 재건축 시세 전망이 심상치 않습니다. 2026년 한 해에만 서구 전역에 전년 대비 2.3배 이상의 신규 입주 물량이 예정되어 있으며, 이 공급 충격은 갈마·월평·탄방 일대 재건축 단지들의 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)을 최대 10%p 끌어내릴 수 있습니다.
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▲ 부천 중동 재건축 분담금 AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-31 기준)
**핵심 요약:** 용적률 320% 허용으로 총수입이 늘어도, 공사비 단가 상승(평당 700→900만 원)과 공시지가 상승이 맞물리면 비례율이 100% 아래로 떨어집니다. 부천 중동 은하마을 3단지 전용 84㎡ 기준 예상 추가분담금 약 8,400만 원, 미리내마을 2단지는 약 1억 2,000만 원으로 추산됩니다. 같은 용적률 조건에서도 단지별 비례율과 공사비 계약 시점에 따라 분담금이 4,000만 원 이상 벌어집니다. 2026년 부천 중동 재건축 용적률 320% 적용 시 예상 분담금 산출을 실제로 시뮬레이션하면, 공사비 평당 900만 원 돌파로 ‘용적률 높으면 분담금 적다’는 공식이 무너지는 단지가 속출하고 있습니다.
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▲ 일산 재건축 사업성 분석 비례율 AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-30 기준)
건설공사비지수가 최근 수년간 누적으로 큰 폭 상승하면서, 일산 재건축 사업성 분석과 공사비 인상에 따른 비례율 변화가 조합원 분담금을 최대 1억 원 이상 끌어올릴 수 있다는 시뮬레이션이 속속 현실로 번지고 있습니다.
30년 넘게 살아온 내 아파트가 오히려 재정 부담이 될 수 있다는 사실, 조합 총회에서 비례율 수치를 들어도 그게 내 통장 잔고에 어떤 의미인지 바로 계산되지 않는 답답함은 혼자만의 고민이 아닙니다.
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▲ 분당 재건축 선도지구 분담금 AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-30 기준)
공사비 단가가 평당 680만 원을 돌파하면서, 2026년 분당 재건축 선도지구 용적률 350% 상향 시 예상 분담금이 단지에 따라 1억~2억 원대로 급등하고 있습니다.
30년 가까이 살아온 내 아파트가, 용적률 상향이라는 호재에도 불구하고 분담금 부담의 진원지가 될 수 있다는 현실, 받아들이기 어렵습니다.
지금부터 수내동 파크타운·정자동 한솔마을·야탑동 매화마을 3개 단지의 분담금 추정치를 공개하고, 단지별로 최대 2억 원 이상 격차가 벌어지는 구조적 원인까지 짚겠습니다.
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▲ 재건축 분담금 리스크 확인 AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-27 기준)
**핵심 요약**: 장동혁 의원이 주택 4채를 처분하며 '잘못된 부동산 정책에 청년·서민이 고통받는다'고 발언했습니다. 재건축 단지 분담금은 사업 초기 추정치 대비 1억 원 이상 초과되는 사례가 속출하고 있습니다. 둔촌주공·개포주공·과천주공 데이터로 내 단지의 위험 신호를 지금 확인하세요. 장동혁 의원이 보유 주택 4채를 처분하며 ‘잘못된 부동산 정책에 청년·서민이 고통받는다’고 발언한 시점, 서울 재건축 단지 조합원의 분담금은 조용히 불어나고 있습니다.
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▲ 은마아파트 재건축 분담금 이주비 대출 한도 2026 AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-27 기준)
은마아파트 2026년 재건축 분담금 추산과 조합원 이주비 대출 한도, 이 두 숫자를 지금 파악하지 못한 조합원은 관리처분 통보서가 날아오는 날 처음 마주하게 됩니다. 공사비가 3.3㎡당 800만 원을 돌파하면서, 강남권 재건축 단지의 평형별 분담금이 약 2억~3억 원대를 오가고 있습니다. 수십 년을 살아온 내 집이 이주 통보 한 장에 재정 위기의 시발점이 될 수 있다는 현실, 은마 조합원이라면 남의 일로 넘길 수 없습니다. 지금부터 은마아파트 평형별 분담금 추산 범위, 이주비 대출 실수령액 시뮬레이션, 강남 3개 단지 비교 데이터를 토대로 내 분담금이 얼마인지 판단하는 기준을 제시합니다.
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