👉 내 단지 리스크 무료 진단, 30초면 바로 확인됩니다.
30초 무료 진단 →
▲ 수서 동익아파트,재건축신속통합기획 자문사업 접수 AI 분석 시뮬레이션 (2026-05-18 기준)
수서 동익 신통기획 접수, ‘속도’에만 매몰되면 내 분담금만 수억 원 늘어납니다
최근 수서 동익아파트,재건축신속통합기획 자문사업 접수 소식이 전해지며 단지 내 기대감이 고조되고 있습니다. 신속통합기획(서울시가 정비계획 수립 단계부터 개입하여 사업 기간을 단축하는 방식) 자문사업은 기존 기획 방식보다도 절차가 간소화되어 빠른 사업 추진이 가능하다는 장점이 있습니다. 그러나 한국건설기술연구원이 발표한 건설공사비지수에 따르면, 2020년 100이었던 지수가 최근 126을 넘어서며 공사비가 통제 불가능한 수준으로 오르고 있습니다.
사업 기간이 단축된다 하더라도 공사비 협상에서 밀리거나 사업성 분석이 미흡할 경우, 그 피해는 고스란히 조합원의 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)으로 돌아옵니다. 특히 수서역 인근 단지들은 고도제한이나 용도지역 규제가 복잡하게 얽혀 있어, 정밀한 수지분석 없이 진행되는 속도전은 위험할 수 있습니다.
| 구분 | 수서 동익 | 수서 삼익 | 수서 신동아 |
|---|---|---|---|
| 준공연도 | 1993년 | 1992년 | 1992년 |
| 기존 용적률 | 184% | 224% | 164% |
| 세대수 | 330세대 | 645세대 | 1,162세대 |
| 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인 권장 | |||
| 위 수치는 공공 데이터를 기반으로 한 현황이며, 재건축 시 용적률 상향 폭에 따라 사업성은 크게 달라집니다. |
⚠️ 공사비가 오르면, 내 분담금은 구조적으로 급증합니다
내 단지는 얼마나 위험한지, 30초면 무료로 확인할 수 있습니다.
회원가입 없이 바로 분석 · 이미 80명 이상의 조합원이 확인했습니다.
강남권 재건축 단지별 사업성 격차, 남의 일이 아닙니다
수서동 일대 단지들은 입지적 강점에도 불구하고 단지 규모와 기존 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율)에서 큰 차이를 보입니다. 수서 동익은 용적률이 184%로 인근 삼익(224%)보다는 양호하지만, 신동아(164%)에 비하면 대지지분 확보 면에서 불리한 측면이 있습니다. 이는 일반분양 물량을 얼마나 확보하느냐와 직결되며, 결국 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)을 결정짓는 핵심 요소가 됩니다.
서울시 정비사업 정보몽땅 데이터에 따르면, 강남권 중소규모 단지들이 기부채납(도로, 공원 등 공공시설을 위해 내 땅의 일부를 무상 제공하는 것) 비율을 높게 잡을 경우 실질적인 사업성은 급격히 악화되는 경향을 보입니다. 수서 동익이 신통기획을 통해 용도지역 상향을 꾀하더라도, 공공기여 비율이 높아지면 조합원이 손에 쥐는 권리가액(비례율을 적용한 내 실질 지분 가치)은 낮아질 수밖에 없습니다.
왜 우리 단지만 분담금이 높게 책정될까? 구조적 원인 분석
재건축 사업의 성패는 결국 종전자산(재건축 전 내 아파트의 감정평가 금액) 대비 얼마나 높은 가치를 창출하느냐에 달려 있습니다. 수서 동익아파트처럼 기존 용적률이 180%대인 단지는 3종 일반주거지역으로 상향되더라도 기부채납과 임대주택 비율을 제외하면 조합원 1인당 배정되는 일반분양 기여도가 낮을 가능성이 큽니다.
공사비가 평당 900만 원을 상회하는 현재 시장 상황에서는 비례율이 1%p만 하락해도 가구당 수천만 원의 분담금이 추가로 발생합니다. 따라서 신속통합기획 자문사업 과정에서 제시되는 서울시의 가이드라인이 우리 단지의 수익성을 훼손하지 않는지 데이터로 검증하는 과정이 반드시 선행되어야 합니다.
복잡한 재건축 수지분석, M-DEENO 엔진으로 객관적 지표 확인
조합에서 제시하는 장밋빛 전망만 믿고 기다리기에는 시장 환경이 너무나 가혹합니다. M-DEENO 분석 엔진에 따르면, 수서역 일대 재건축 단지들은 공사비 변동폭에 따른 수익성 민감도가 타 지역보다 높게 나타납니다. 이는 지가 상승분보다 공사비 상승 속도가 빠를 때 발생하는 전형적인 리스크 구조입니다.
단순히 옆 단지가 하니까 우리도 한다는 식의 접근은 위험합니다. 내 아파트의 대지지분과 현재 시세, 그리고 향후 예상되는 일반분양가를 종합적으로 고려한 시나리오 분석이 필요합니다. M-DEENO는 공공 데이터를 기반으로 우리 단지의 객관적인 사업성 추정치를 제공하여 조합원이 현명한 판단을 내릴 수 있도록 돕습니다.
지금 바로 내 단지 예상 분담금을 무료로 진단해보세요
수서 동익의 용적률 184%와 최근 공사비 추세를 반영했을 때, 여러분이 부담해야 할 실질적인 금액은 얼마일까요? 사업 속도가 빨라지는 만큼 리스크를 점검할 시간은 줄어들고 있습니다. 분석 결과에서 제공하는 리스크 진단을 통해 내 자산의 미래 가치를 객관적으로 확인해 보시기 바랍니다.
공사비 20% 상승 시 비례율 변화와 그에 따른 분담금 예측치를 30초 만에 확인할 수 있습니다. 지금 바로 내 단지를 조회해 보세요.
Q1. 수서 동익이 신통기획 자문사업을 선택한 이유는 무엇인가요?
기존의 신속통합기획보다 절차를 더 단축하여 빠른 착공을 목표로 하기 때문입니다. 수서역세권 개발과 맞물려 주거 환경 개선을 서두르려는 의도지만, 속도가 빠른 만큼 조합원이 사업성 검토를 소홀히 할 위험도 공존하므로 주의가 필요합니다.
Q2. 용적률 184%인 동익아파트가 224%인 삼익보다 유리한 점은 무엇인가요?
기존 용적률이 낮을수록 재건축 시 새로 지을 수 있는 면적 대비 조합원이 차지하는 비중이 작아져 일반분양 물량을 더 많이 확보할 수 있습니다. 이는 비례율을 높여 조합원의 분담금을 낮추는 데 긍정적인 영향을 미치지만, 대지 면적 자체가 작을 경우 커뮤니티 시설 확보 등에서 제약이 생길 수 있습니다.
Q3. 분담금 리스크를 줄이기 위해 조합원이 지금 해야 할 일은?
조합에서 제시하는 추정 분담금 산출 근거를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 특히 공사비 책정 기준이 현재 시장가(평당 800~900만 원대)를 반영했는지, 비례율 산정 시 일반분양가가 지나치게 낙관적이지 않은지 리스크 진단 등을 통해 객관적으로 비교해 보는 것이 중요합니다.
⚠️ 공사비가 오르면, 내 분담금은 구조적으로 급증합니다
내 단지는 얼마나 위험한지, 30초면 무료로 확인할 수 있습니다.
회원가입 없이 바로 분석 · 이미 80명 이상의 조합원이 확인했습니다.
※ 시뮬레이션 분석이며, 실제 분담금은 감정평가·총회 결과에 따라 달라집니다.
📢 면책 조항
본 분석은 시뮬레이션 수치이며 실거래가는 국토부 시스템 확인이 필수입니다. 투자의 책임은 본인에게 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
- 상계·중계·하계 재건축 시동, 용적률 200% 단지 분담금 3억 현실화될까?
- 성동구 재건축 속도전의 이면, 내 분담금 3억 넘을까? 데이터 긴급 진단
- 평촌 재건축 분담금 3억 현실화? 용적률 200% 단지가 긴장해야 하는 이유
내 단지도 같은 리스크가 있을까?
내 단지 위험등급 확인 →본 콘텐츠는 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 투자나 거래를 권유하지 않습니다. 부동산 투자·재건축·세금 관련 의사결정은 반드시 전문가(공인중개사, 세무사, 변호사)와 상담 후 진행하시기 바랍니다. M-DEENO는 본 콘텐츠의 정확성을 보증하지 않으며, 이를 근거로 한 투자 손실에 대해 책임지지 않습니다.
© 2026 M-DEENO. 무단 복제 및 재배포를 금합니다.
