비례율이 높아도 재건축 분담금이 생기는 경우

“비례율이 110%면 분담금이 없다”는 설명은 정확하지 않습니다. 비례율은 종전자산 평가액을 권리가액으로 바꾸는 계수입니다. 실제 추가분담금은 권리가액과 새 아파트의 조합원 분양가를 비교해 정합니다.

비례율과 분담금은 같은 숫자가 아닙니다

• 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율
• 추가분담금 추정 = 조합원 분양가 − 권리가액

비례율이 100%보다 높으면 권리가액이 종전자산 평가액보다 커집니다. 하지만 조합원 분양가가 그보다 더 높다면 차액은 여전히 남습니다.

예를 들어 종전자산 평가액이 6억 원이고 비례율이 110%라면 권리가액은 6억 6,000만 원입니다. 공급받을 주택의 조합원 분양가가 9억 원이라면 추가분담금 추정치는 2억 4,000만 원입니다. 모두 구조 설명을 위한 가정값입니다.

평형 선택이 결과를 바꿉니다

같은 권리가액이라도 어느 평형을 신청하느냐에 따라 조합원 분양가가 달라집니다.

비례율이 같은 세 경우에도 분담금은 크게 달라집니다. “우리 단지 비례율”만 물을 것이 아니라 “내 종전자산 평가액과 원하는 평형의 조합원 분양가”까지 한 묶음으로 확인해야 합니다.

비례율이 높아도 주의할 세 경우

1. 종전자산 평가액이 생각보다 낮은 경우

비례율은 모든 조합원에게 같은 비율로 적용될 수 있지만 출발점인 종전자산 평가액은 개인별로 다릅니다. 현재 시세나 같은 평형 평균값으로 내 권리가액을 단정하면 오차가 생깁니다.

2. 넓은 평형을 신청하는 경우

평형 확대에 따른 조합원 분양가 상승폭이 권리가액보다 크면 추가분담금이 늘어납니다. 평형별 가격표에 내 권리가액을 각각 대입해 비교해야 합니다.

3. 비례율이 아직 추정치인 경우

사업 초기 비례율은 일반분양 수입, 공사비와 금융비용 가정을 포함합니다. 가정이 바뀌면 비례율도 달라질 수 있습니다. 한국부동산원은 단계별 추정분담금 산출·통지 근거를 정비사업 사업성 검증 안내 에 정리합니다.

비례율 자료를 읽는 순서

1. 자료의 작성일과 사업 기준일을 확인합니다.
2. 총분양수입과 총사업비에 무엇이 포함됐는지 봅니다.
3. 종전자산 총평가액과 개인별 평가액을 구분합니다.
4. 희망 평형의 조합원 분양가를 찾습니다.
5. 낙관·기준·보수 시나리오로 다시 계산합니다.

비례율의 개념식과 전체 계산 과정은 재건축 분담금 계산 완벽 가이드 를, 숫자를 직접 대입하는 순서는 권리가액과 조합원 분양가로 추가분담금 계산하는 법 을 참고하세요. 단지별 사업 단계는 상계주공1단지 와 잠실주공5단지 분석에서 확인할 수 있습니다.

실제 금액은 조합의 최신 사업성 자료와 관리처분계획, 개인별 통지를 기준으로 판단해야 합니다.