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▲ 재건축 수익성 계산기 M-DEENO AI 분석 시뮬레이션 (2026-04-09 기준)
재건축 수익성 계산기로 투자 판단하기 전에, 이 숫자부터 직면하세요. 조합원 10명 중 3명은 재건축 완료 후 실질 손실을 봅니다.
공사비가 평당 850만 원을 돌파하면서 분담금 2억 이상 단지가 속출하고 있습니다. 30년 넘게 살아온 내 아파트가 재건축 완료 후 오히려 짐이 될 수 있다는 사실, 받아들이기 쉽지 않습니다. 지금부터 실제 단지 데이터와 비례율 계산 구조로, 분담금 함정을 피하는 3가지 핵심 판단 기준을 짚어드립니다.
조합원 10명 중 3명은 재건축 후 오히려 손해를 봅니다
분담금 고지서를 받고서야 ‘이게 아니었구나’를 깨닫는 조합원들이 반복해서 등장합니다. 국토교통부 정비사업 실태조사에 따르면, 조합 가입 전 수익성을 직접 계산해본 조합원은 전체의 18%에 불과합니다. 나머지 82%는 막연한 기대감과 주변 호가 상승만으로 사업에 참여한 셈입니다.
비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생) 1%p 차이가 실제 수익에 미치는 충격은 생각보다 큽니다. 종전자산(재건축 전 내 아파트의 감정평가 금액) 10억을 기준으로 하면, 비례율 1%p 차이만으로 권리가액(비례율을 적용한 내 실질 지분 가치)은 1,000만 원 변동됩니다. 비례율이 3~5%p 흔들리면 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액) 격차는 3,000~5,000만 원 이상으로 벌어집니다.
권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율 추가분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
예시: 감정평가액 8억, 비례율 91.3%, 조합원 분양가 10.1억 → 권리가액 = 8억 × 0.913 = 7.3억 → 추가분담금 = 10.1억 − 7.3억 = 2.8억
더 심각한 문제는 비례율이 사업 진행 중 수차례 바뀐다는 점입니다. 감정평가 재감정이 이루어지거나 공사비가 인상되면 비례율은 즉시 하락합니다. 관리처분(이주·철거 직전 단계로 분담금 확정 시점) 인가 공고 전까지 분담금은 ‘잠정값’에 불과합니다.
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재건축 수익성 계산기로 투자 판단하기: 같은 84㎡인데 수익이 3억 씩 갈리는 이유
둔촌주공, 은마아파트, 잠실주공5단지 세 단지를 동일 기준으로 비교하면 차이가 선명하게 드러납니다. 아래 표는 각 단지 관리처분계획인가 공고문 및 실거래가 데이터(국토교통부 실거래가 공개시스템 확인 권장)를 기준으로 정리한 최근 사례 기준 자료입니다.
| 단지 | 비례율(관리처분 기준) | 전용 84㎡ 추가분담금(대략적 호가) | 입주 후 시세(추정 범위) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 둔촌주공(올림픽파크포레온) | 91.3% 수준 | 평균 2.1억 내외 | 19~22억대 형성 | 시세 차익 구간 형성 |
| 은마아파트 | 사업 장기화로 하락 추세 | 3억~4억 이상 추정 | 18~21억대 형성 | 금융비용 누적으로 실질 수익 압박 |
| 잠실주공5단지 | 용적률 협상에 따라 변동 | 2억~5억 범위 | 22~28억대 형성 | 비례율 결정 시나리오별 수익 격차 |
같은 강남권 재건축이라도 비례율과 금융비용 누적 여부에 따라 실질 수익이 3억 이상 갈립니다.
**둔촌주공(올림픽파크포레온)**은 비례율 91.3% 수준에서 관리처분이 인가되었습니다. 대규모 단지 특성상 사업 속도가 비교적 빨랐으며, 입주 후 시세가 19~22억대로 형성되어 일정 범위의 시세 차익 구간이 만들어졌습니다. 그러나 입주 당시 금리 환경과 이주비 대출 이자를 더하면 체감 수익은 표면 시세보다 낮습니다.
은마아파트는 사업이 수십 년째 지연되며 조합원의 금융비용 누적이 심각해진 사례입니다. 이주비 대출 이자와 재정착 기간 기회비용을 포함하면 단순 시세 차익만으로는 손익을 가늠하기 어렵습니다. 현재 시세는 18~21억대로 추정됩니다.(국토교통부 실거래가 공개시스템 확인 권장)
잠실주공5단지는 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율) 상향 협상에 따라 비례율 변동 폭이 컸던 사례입니다. 최종 용적률이 어떻게 결정되느냐에 따라 조합원 분양가와 비례율이 동시에 바뀌기 때문에, 단일 시나리오로는 수익 계산이 불가능합니다. 시세는 22~28억대로 폭이 넓게 형성되어 있습니다.(국토교통부 실거래가 공개시스템 확인 권장)
왜 수익성 계산을 잘못하는가 — 3가지 함정
수익성 계산 실패는 세 가지 구조적 함정에서 반복됩니다.
함정 1: 감정평가액을 확정값으로 착각
초기 감정평가액은 사업 진행 도중 재감정될 수 있습니다. 실제 사례에서 재감정 결과 비례율이 최대 15%p 이상 하락한 단지가 확인됩니다. 조합원이 처음 기대했던 권리가액과 관리처분 확정 시점의 권리가액이 수천만 원 벌어지는 이유가 여기에 있습니다.
함정 2: 공사비 인상을 반영하지 않은 고정 분담금 추정
건설공사비지수(한국건설기술연구원 발표 기준) 상승률은 2021년 이후 누적 20% 이상입니다. 사업 초기 추정된 분담금에 공사비 인상분이 반영되지 않으면, 관리처분 단계에서 분담금이 급증합니다.
아래 표는 공사비 인상 시나리오별 추가분담금 변화를 정리한 것입니다. 전용 84㎡ 기준, 초기 추정 분담금 2억 가정입니다.
| 공사비 인상 시나리오 | 비례율 변동 예상 | 추가분담금 변동 | 실질 부담 증가액 |
|---|---|---|---|
| 공사비 5% 인상 | 약 2~3%p 하락 | +2,000~3,000만 원 수준 | 2.2~2.3억 수준 |
| 공사비 10% 인상 | 약 4~6%p 하락 | +4,000~6,000만 원 수준 | 2.4~2.6억 수준 |
| 공사비 15% 인상 | 약 7~10%p 하락 | +7,000만~1억 수준 | 2.7~3억 수준 |
공사비 15% 인상만으로 추가분담금이 최대 1억 가까이 늘어날 수 있습니다.
함정 3: 이주비 대출 이자와 기회비용 누락
재건축 사업 기간은 평균 7~12년입니다. 이주비 대출 이자, 임시 거주 비용, 다른 자산에 투자했을 때의 기회비용을 모두 계산에 포함해야 실질 수익이 나옵니다. 이 세 항목의 합산이 시세 차익을 초과하면, 재건축은 오히려 현금 손실이 됩니다.
아래 표는 세 함정이 중첩될 경우 수익이 어떻게 뒤집히는지 보여줍니다. 전용 84㎡, 감정평가 8억 기준입니다.
| 계산 방식 | 적용 변수 | 최종 예상 수익 |
|---|---|---|
| 단순 시세 차익만 계산 | 입주 후 시세 − 분담금만 반영 | 플러스 수익처럼 보임 |
| 공사비 인상 반영 | 분담금 +5,000만~1억 추가 | 수익 30~50% 감소 |
| 금융비용·기회비용 포함 | 7~10년 누적 이자+임시 거주비 | 실질 마이너스 가능 |
세 함정이 중첩되면 ‘플러스 수익’이 ‘마이너스 현금흐름’으로 뒤집힙니다.
M-DEENO 분석 엔진이 세 함정을 동시에 잡는 방법
M-DEENO 분석 엔진에 따르면, 수익성 계산에서 가장 빈번한 오류는 ‘단일 시나리오 고정’입니다. 비례율·공사비·금리가 모두 움직이는 변수임에도 하나의 수치만 입력하고 판단하는 구조 자체가 문제입니다.
M-DEENO는 세 함정을 동시에 잡기 위해 다음 세 가지 기능을 제공합니다.
- 비례율 시뮬레이션: 감정평가 변동 시나리오를 보수·기본·낙관 3단계로 자동 계산합니다. 비례율이 5%p 하락했을 때 추가분담금이 얼마나 늘어나는지 즉시 확인할 수 있습니다.
- 현금흐름 타임라인: 이주비 대출 이자, 공사비 에스컬레이션(단계적 상승), 입주 후 시세를 연도별로 시각화합니다. 10년 후 실질 손익이 플러스인지 마이너스인지 시간축으로 확인합니다.
- 단지 비교 대시보드: 내 단지와 인근 정비구역 수익성 지표를 나란히 놓고 비교합니다. 같은 생활권 내 어느 단지가 더 유리한 구조인지 직관적으로 판단할 수 있습니다.
50·60대 조합원이 직접 숫자를 바꿔가며 확인할 수 있는 인터랙티브 구조입니다. 복잡한 엑셀 없이, 전용면적·감정평가액·예상 분담금 3개 입력값만으로 결과가 나옵니다.
입주 후 매도를 고려하고 있다면 💸 양도소득세 계산기 로 세후 실질 수익을 점검하고, 보유 기간 중 세 부담은 🏠 보유세(재산세+종부세) 계산기 로 미리 확인하세요. 세금까지 포함한 실질 수익률이 진짜 투자 판단 기준입니다.
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조합 총회 전에 반드시 확인해야 할 이유
관리처분(이주·철거 직전 단계로 분담금 확정 시점) 계획안에 동의한 이후에는 번복이 불가능합니다. 총회 전이 수익성을 확인할 수 있는 사실상 마지막 기회입니다. 전용면적·감정평가액·예상 분담금 3개 입력값만으로 즉시 결과를 확인할 수 있으며, 회원가입 없이 무료로 기본 시뮬레이션이 가능합니다.
비례율 시뮬레이션, 현금흐름 타임라인, 단지 비교 세 가지 기능을 통해 단일 시나리오 함정을 벗어나야 합니다. 내 단지 총회 일정이 잡혔다면, 지금이 행동해야 할 시점입니다.
공사비 15% 인상만으로 추가분담금이 최대 1억 가까이 늘어날 수 있고, 세 함정이 중첩되면 ‘플러스 수익’이 ‘마이너스 현금흐름’으로 뒤집힐 수 있습니다. M-DEENO 분석 엔진으로 비례율 변동·공사비 인상·금융비용을 동시에 반영한 내 단지 수익성을 확인할 수 있습니다. 지금 바로 내 단지를 조회해 보세요.
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Q1. 재건축 수익성 계산기로 투자 판단하기가 처음인데 어디서 시작해야 하나요?
전용면적·감정평가액·예상 분담금 3가지 수치부터 준비하세요. 감정평가액은 조합 사무소에서 확인할 수 있으며, 예상 분담금은 조합이 배포한 관리처분계획안 초안에서 찾을 수 있습니다. M-DEENO에서 이 3가지를 입력하면 비례율 시나리오별 추가분담금과 현금흐름을 즉시 확인할 수 있습니다.
Q2. 분담금 리스크를 미리 확인할 수 있나요?
관리처분 인가 전이라도 현재 감정평가액과 비례율 잠정치를 기준으로 시뮬레이션이 가능합니다. M-DEENO는 감정평가 재감정 시나리오와 공사비 인상 변수를 자동으로 반영하여, 최악의 경우 분담금이 얼마가 될 수 있는지를 미리 보여줍니다. 조합 총회 전에 확인하는 것이 가장 중요한 타이밍입니다.
Q3. 은마아파트처럼 사업이 오래 걸리는 단지는 어떻게 판단하나요?
사업 기간이 길어질수록 이주비 대출 이자와 기회비용이 누적됩니다. M-DEENO 분석 엔진에 따르면, 사업 기간이 10년을 초과하는 단지에서는 금융비용 누적만으로 수익이 20~30% 잠식되는 사례가 관찰됩니다. 사업 장기화 리스크는 현금흐름 타임라인 기능으로 연도별로 확인할 수 있습니다.
⚠️ 공사비가 오르면, 내 분담금은 얼마나 달라질까요?
내 단지는 얼마나 위험한지, 30초면 무료로 확인할 수 있습니다.
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※ 시뮬레이션 분석이며, 실제 분담금은 감정평가·총회 결과에 따라 달라집니다.
📢 면책 조항
시뮬레이션 데이터이므로 실거래가 공개시스템 등을 통한 추가 확인을 권장합니다. 투자의 책임은 본인에게 있습니다.
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