같은 일산인데 분담금 1.5억 차이, 내 단지는?

▲ 일산 재건축 분담금 계산 M-DEENO AI 분석 시뮬레이션 (2026-04-09 기준)

공사비가 평당 850만 원을 넘어서면서, 2026년 일산 재건축 공사비별 예상 분담금 산출 결과가 조합원들에게 충격을 주고 있습니다.

30년 넘게 살아온 마두동 아파트가 오히려 재정 부담의 진원지가 될 수 있다는 현실, 쉽게 받아들이기 어렵습니다.

지금부터 일산 대표 3개 단지의 실제 데이터로 공사비 시나리오별 분담금 차이와, 조합이 제시한 추정치가 확정치와 얼마나 다른지 수치로 짚어드립니다.

일산 조합원이 모르는 사이, 분담금이 1억 뛰었다

2024~2025년 사이 일산권 재건축 단지 공사비 단가는 평균 15~22% 상승했습니다.

건설공사비지수(한국통계정보원 KOSIS)에 따르면, 2023년 말 대비 2025년 4분기 공사비 지수는 약 17% 높아진 수준으로 집계됩니다.

같은 34평형이라도 시공사 입찰 결과와 단지별 협상력에 따라 분담금이 7천만~1억 5천만 원 벌어지는 것이 지금의 현실입니다.

아래는 일산 주요 3개 단지의 공사비 단가 변화 추이입니다.

최근 사례 기준 추정치. 실제 입찰 결과와 다를 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인 권장

3개 단지 모두 2년 사이 공사비가 20% 이상 오른 것으로 추정되며, 이 수치는 단순 원가 상승에 그치지 않습니다.

공사비 단가가 오르면 조합원 공급가가 상승하는 동시에, 사업성 지수인 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)이 낮아져 권리가액(비례율을 적용한 내 실질 지분 가치)도 줄어듭니다.

분담금이 두 방향에서 동시에 늘어나는 이중 충격 구조이기 때문에, ‘조금 오른 것’이 체감보다 훨씬 크게 느껴지는 이유가 여기 있습니다.

내 대출 여력이 얼마나 되는지 먼저 파악하고 싶다면 → 📉 DSR & 대출 한도 계산기

2026년 일산 재건축 공사비별 예상 분담금 산출 — 3개 단지 시뮬레이션

분담금 계산의 핵심 공식을 먼저 짚겠습니다.

공사비 700만 원/㎡ 시나리오와 850만 원/㎡ 시나리오를 34평형(전용 84㎡) 기준으로 비교합니다.

강촌마을 8단지 — 공사비 시나리오별 분담금 비교

추정 시뮬레이션입니다. 종전자산평가액은 대략적인 호가 기준이며, 실제 감정평가 결과에 따라 달라집니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인 권장

보수적 시나리오와 악화 시나리오 사이 분담금 차이가 약 1억 9천만 원입니다.

공사비 150만 원/㎡ 차이가 분담금을 얼마나 크게 바꾸는지를 보여주는 수치입니다.

백송마을 4단지 vs 주공3단지 — 단지 구조별 분담금 비교

대략적인 호가 기준 추정치. 정비구역 지정 고시문 및 사업시행계획 인가 공문 기반 최근 사례입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인 권장

주공3단지가 상대적으로 낮은 분담금을 보이는 것은 용적률 인센티브 확보 여지와 일반분양 세대 비율이 높기 때문입니다.

일반분양 비율이 높을수록 사업 수입이 늘어 비례율이 올라가고, 조합원 분담금은 줄어드는 구조입니다.

왜 같은 일산인데 단지마다 분담금이 이렇게 다른가

공사비 단가 결정 구조를 이해하면 단지별 분담금 격차의 원인이 선명하게 보입니다.

• 입찰 경쟁률 저하 → 시공사 우위: 2023~2024년 공사비 급등 이후 일부 단지에서 단독 응찰 사례가 발생했고, 협상력이 시공사 쪽으로 이동했습니다.
• 일반분양 수입 축소: 시공사가 미분양 리스크를 반영해 일반분양 예상가를 낮게 제시하면, 비례율이 하락하고 조합원 부담이 그만큼 증가합니다.
• 용적률 인센티브 확보 여부: 공공기여나 소셜 믹스를 수용해 용적률 상향을 받은 단지와 그렇지 못한 단지 사이에 사업성 격차가 10~20%포인트 벌어집니다.

용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율) 인센티브 확보 여부에 따른 사업성 차이를 수치로 정리하면 다음과 같습니다.

최근 사례 기준 추정치. 국토교통부 실거래가 공개시스템 및 고양시 도시계획과 고시문 확인 권장

비례율이 88%에서 95%로 7%포인트 오르면 종전자산(재건축 전 내 아파트의 감정평가 금액)이 4억 원인 조합원의 권리가액은 2천 8백만 원 늘어납니다.

분담금이 그만큼 줄어든다는 의미로, 용적률 인센티브 확보는 분담금 방어의 가장 직접적인 수단입니다.

내 단지 분담금, 직접 계산할 수 있습니까

조합이 제시하는 추정 분담금은 사업 초기에 가장 유리한 가정을 적용한 수치인 경우가 많습니다.

M-DEENO 분석 엔진에 따르면, 관리처분(이주·철거 직전 단계로 분담금 확정 시점) 인가 시점의 확정 분담금이 초기 조합 추정치보다 10~25% 높게 나온 사례가 반복적으로 관찰됩니다.

세 가지 변수가 모두 유동적이기 때문입니다.

이 구조를 모르고 조합 추정 분담금만 믿은 채 대출 계획을 세우면, 관리처분 확정 통보 이후 자금 계획 전체가 흔들립니다.

• 조합이 제시한 2억 8천만 원이 확정 시점에 3억 4천만 원으로 바뀐 사례
• DSR(총부채원리금상환비율) 기준 대출 가능 금액이 확정 분담금에 못 미쳐 추가 자금을 구해야 하는 상황
• 이주비 대출과 분담금 대출이 중복되어 LTV(주택담보대출비율) 한도를 초과하는 경우

관리처분 이전에 시나리오별 범위를 사전에 파악해야 하는 이유가 여기 있습니다.

지금 내 단지 분담금 시나리오를 먼저 확인하고 싶다면 → mdeeno.com/member

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공사비 시나리오별 분담금 범위, 비례율 방어 가능 수준, DSR 기준 대출 한도 여부까지 한 번에 파악할 수 있습니다.

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공사비 150만 원/㎡ 차이가 34평 분담금을 최대 1억 9천만 원 벌려놓는 것이 2026년 일산 재건축의 냉정한 현실입니다.

M-DEENO 분석 엔진으로 내 단지의 공사비 시나리오별 분담금 위험도를 사전에 파악할 수 있습니다.

조합 추정치를 그대로 믿기 전에, 지금 바로 내 단지를 조회해 보세요.

Q1. 조합이 알려준 추정 분담금과 확정 분담금이 왜 다른가요?

추정 분담금은 관리처분 인가 이전에 가장 유리한 공사비·일반분양가·비례율 가정으로 산출되는 경우가 많습니다.

이후 공사비 협상 결과, 일반분양 낙찰가, 감정평가 결과가 달라지면 확정 분담금은 추정치보다 10~25% 높아지는 구조가 반복됩니다.

관리처분 시점에 처음으로 ‘실제 숫자’를 마주하게 되는 경우가 많은 이유가 여기 있습니다.

Q2. 분담금 리스크를 미리 확인할 수 있나요?

관리처분 인가 이전이라도 공사비 단가·비례율·용적률 세 가지 변수를 기반으로 시나리오별 분담금 범위를 추정할 수 있습니다.

M-DEENO 분석 엔진에서 단지 기본 정보를 입력하면 공사비 구간별 분담금 예측값을 범위로 제공하므로, 대출 계획과 매도·보유 판단에 직접 활용할 수 있습니다.

Q3. 공사비 시나리오 중 어떤 기준으로 대비해야 하나요?

최근 일산권 입찰 사례를 보면 평당 800만 원 이상이 실질 기준이 되는 추세입니다.

보수적 시나리오(850만 원/㎡)로 분담금을 산출하고, 그 금액이 DSR(총부채원리금상환비율) 기준 대출 한도를 초과하지 않는지 미리 점검하는 것이 가장 현실적인 대비 방법입니다.

※ 시뮬레이션 분석이며, 실제 분담금은 감정평가·총회 결과에 따라 달라집니다.

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