재건축 사업이 1년 지연될 때 추가 비용 계산하는 법

재건축 사업이 1년 늦어진다고 모든 조합원의 분담금이 같은 금액만큼 오르지는 않습니다. 지연 시점에 이미 빌린 사업비가 얼마인지, 금리가 얼마인지, 공사비와 일반분양 일정이 어떻게 바뀌는지에 따라 결과가 달라집니다.

지연 비용을 세 묶음으로 나눕니다

1. 조합 사업비 금융비용: 미상환 사업비 대출잔액 × 금리 × 지연기간
2. 공사·용역비 변경: 물가변동, 설계변경, 현장 유지비와 계약 연장 비용
3. 개인 자금 비용: 이주비 대출 이자, 임시 주거비와 자금의 기회비용

조합 사업비에 이주비 금융비용이 이미 포함돼 있다면 개인 계산에서 다시 더하지 않도록 항목 정의를 확인해야 합니다.

가정 예시: 1년 지연 시나리오

아래는 특정 단지가 아닌 계산 구조 설명용 가정값입니다.

조합원이 1,000명이라고 단순 나누면 1인당 1,000만 원입니다. 그러나 이것은 균등 배분 가정일 뿐 개인별 확정 분담금이 아닙니다. 일반분양 수입이 변하거나 개인 권리가액·신청 평형이 다르면 결과도 달라집니다.

개인이 3억 원의 이주비를 연 4.5%로 사용 중이라면 1년 추가 이자는 단순 가정으로 1,350만 원입니다. 사업비 증가와 개인 이자를 분리해 현금흐름을 잡아야 합니다. 금리·기간별 계산은 이주비 대출 이자 계산 을 참고하세요.

지연 시점에 따라 영향이 다릅니다

공사비 증액이 법정 검증 대상인지 확인할 때는 도시 및 주거환경정비법 제29조의2 와 한국부동산원 공사비 검증 안내 를 함께 확인하세요.

조합에 요청할 비교표

• 지연 전후 사업 일정과 기준일
• 사업비 대출잔액, 금리, 만기와 연장 조건
• 지연 기간에 새로 발생하는 용역·보증 비용
• 공사비 변경 요구액과 산출 근거
• 일반분양 시점·가격 가정 변화
• 변경 비례율과 평형별 추정분담금

전체 분담금 공식은 재건축 분담금 계산 완벽 가이드 를, 공사비 영향은 공사비 10% 상승이 분담금에 미치는 영향 을 참고하세요. 단지별 진행 단계는 이매촌삼성 과 무지개5단지청구 분석에서 확인할 수 있습니다.

실제 금액은 조합의 최신 사업비 내역, 대출 약정과 관리처분계획을 기준으로 확인해야 합니다.