여의도 대교아파트 관리처분 확정 — 비례율 84.62%, 분담금의 현실

여의도 대교아파트의 관리처분계획이 2026년 2~3월 확정되었습니다. 조합원들이 가장 궁금해하는 숫자, 비례율은 84.62%. 초기 추정치 95%에서 10%p 이상 떨어진 수치입니다. 비례율 10%p 차이가 내 분담금에 얼마나 영향을 미치는지, 숫자로 짚어봅니다.

관리처분 확정 핵심 수치

비례율이란 ‘내 종전자산(기존 아파트 감정평가액)의 몇 %를 새 아파트 권리가액으로 인정받는가’를 뜻합니다. 84.62%라는 것은, 감정평가액 10억 원짜리 아파트를 가진 조합원이 새 아파트에서 인정받는 금액이 8억 4,620만 원이라는 의미입니다.

비례율 95% → 84.62%, 조합원에게 무슨 일이 생기나

초기 추정 단계에서 여의도 대교의 비례율은 95% 안팎으로 알려졌습니다. 관리처분이 확정되면서 84.62%로 떨어졌다는 것은, 같은 감정평가액을 받더라도 새 아파트에서 인정받는 금액이 10%p 줄어든다는 뜻입니다.

구체적으로 95㎡(약 29평) 소유자의 경우를 봅시다.

비례율이 10%p 떨어지면서 분담금이 약 2억 원 늘어났습니다. 비례율은 ‘비율’이지만, 그 결과는 ‘억 단위 현금’입니다.

대형 평형은 환급, 소형 평형은 분담금 — 같은 단지 안의 격차

151㎡(약 46평) 소유자는 사정이 다릅니다.

같은 84㎡를 신청해도, 29평 소유자는 4억 원을 더 내고, 46평 소유자는 4.2억 원을 돌려받습니다. 종전자산(기존 아파트 크기)에 따라 8억 원 이상 격차가 벌어집니다.

비례율이 떨어진 이유 — 사업비 증가

비례율 공식은 단순합니다.

비례율(%) = (총수입 - 총사업비) ÷ 종전자산 총액 × 100

총사업비(공사비 + 금융비용 + 각종 부대비용)가 당초 예상보다 늘어나면, 분자가 줄어들어 비례율이 떨어집니다. 대교아파트의 총공사비가 3.3㎡당 1,120만 원으로 확정된 점을 감안하면, 2023년 이후 수도권 공사비 상승(연 12~20%)이 직접적으로 반영된 결과입니다.

이 구조는 여의도뿐 아니라, 현재 사업시행인가~관리처분 단계에 있는 전국 재건축 단지 에 공통으로 적용됩니다. 초기 비례율 추정치가 높았던 단지일수록, 확정 시 하락 폭이 클 수 있습니다.

여의도 4개 단지 비례율 비교 — 대교만 왜 낮을까

같은 여의도인데 비례율 편차가 큽니다.

대교의 비례율이 유독 낮은 이유는 종전자산 총액 대비 사업비 비중에 있습니다. 대교는 세대수 대비 부지 활용 효율이 다른 단지보다 불리하고, 총공사비가 3.3㎡당 1,120만 원으로 여의도 단지 중 높은 편에 속합니다. 사업비가 커지면 비례율 공식의 분자(총수입 - 총사업비)가 줄어들어 비례율이 떨어집니다.

이 비교에서 알 수 있는 교훈은 명확합니다. 같은 지역이라도 단지별 사업 구조에 따라 조합원의 부담이 수억 원 차이 날 수 있다는 것입니다. 여의도라는 이름만 보고 모든 단지가 비슷하리라 기대하면 안 됩니다.

관리처분 확정 이후 일정 — 앞으로 무엇이 남았나

관리처분계획이 확정되었다는 것은 분담금의 큰 틀이 정해졌다는 의미입니다. 이후 절차는 다음과 같습니다.

1. 이주 공고 — 조합이 이주 기간과 이주비 대출 조건을 안내합니다
2. 이주 및 철거 — 통상 6개월~1년 소요
3. 착공 — 시공사와 계약에 따른 공사 시작
4. 준공 및 입주 — 착공 후 통상 3~4년

이주비 대출은 감정평가액의 60~70% 수준에서 받을 수 있으며, 분담금 중도금은 공사 진행률에 맞춰 분할 납부합니다. 전체 과정에서 추가 공사비 변동이 생기면 분담금이 조정될 수 있으므로, 조합 공지를 꾸준히 확인하는 것이 중요합니다.

대교 조합원이 지금 확인해야 할 3가지

1. 내 평형의 정확한 분담금 확인

관리처분계획이 확정되었으므로, 조합에서 배부하는 평형별 분담금표를 반드시 확인하세요. 위 표는 공개 데이터 기반 추정이며, 실제 금액은 동·호수에 따라 다를 수 있습니다.

2. 희망 평형 변경 검토

84㎡가 부담된다면 59㎡로 낮추는 것도 선택지입니다. 분담금 차이가 수억 원 단위이므로, 총회 전에 시뮬레이션을 돌려보는 것을 권합니다.

3. 다른 여의도 단지와 비교

같은 여의도라도 시범(비례율 95.44%), 한양(94.45%), 수정(96.6%)과 대교(84.62%)는 비례율 편차가 10%p 이상입니다. 내 단지의 위치를 객관적으로 파악하는 것이 중요합니다.

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본 글의 수치는 관리처분계획 확정 데이터 및 공개 보도 자료를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닙니다. 실제 분담금은 동·호수, 평형 선택, 향후 사업비 변동에 따라 달라질 수 있습니다.