재건축·재개발 투자는 시간과의 싸움입니다.
10년 이상의 사업 기간 동안 공사비 상승, 비례율 변동, 분담금 부담 리스크를 정확히 파악해야 합니다.
M-DEENO은 M-DEENO 분석 엔진 알고리즘으로 사업성을 분석하여,
조합원이 정확한 타이밍에 정확한 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다.
핵심 공식#
재건축 사업성을 판단하는 가장 중요한 공식입니다.
추가 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
비례율(사업 안정성 점수) = (종후 자산 총가치 − 총 사업비) ÷ 종전 자산 총가치 × 100
비례율이 100% 아래로 떨어지면 사업성이 낮아진다는 신호입니다.
공사비가 오를수록 비례율은 하락하고, 분담금은 상승합니다.
관련 계산기#
분석 기사와 함께 계산기를 활용하면 실전 시뮬레이션이 가능합니다.
▲ 분당 재건축 선도지구 지정 조건과 이주대책 AI 분석 시뮬레이션 (2026-06-07 기준)
분당 재건축 선도지구 지정 조건과 이주대책의 핵심은 주민동의율 90% 확보와 연간 1만 가구 이상의 이주 수요 분산입니다. 이 두 가지 조건이 맞물리지 않으면 이주 지연으로 인해 조합원당 수억 원의 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)이 발생할 수 있습니다. 국토교통부와 성남시의 계획에 따르면 분당에서만 수만 가구의 이주 수요가 일시에 집중될 예정입니다. 이주 시기 분산 실패는 곧바로 이주비 대출 이자 증가와 사업 지연 금융비용으로 직결됩니다.
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▲ 재건축 이주 비 월 이자 계산 방법 AI 분석 시뮬레이션 (2026-06-06 기준)
이주비 대출 4억 원을 금리 5%로 받을 때 매월 지출되는 이자는 약 166만 원이며, 이는 조합원의 분담금 리스크를 결정짓는 핵심 요인입니다. 재건축 이주비 월 이자 계산 방법은 대출 총액에 연 금리를 곱한 뒤 12개월로 나누는 단순한 구조이지만, 이자가 사업비에 포함되어 복리로 쌓이는 '사업비 대출' 방식의 특성을 이해하지 못하면 입주 시점에 수천만 원의 이자 폭탄을 맞을 수 있습니다. 재건축 이주비 월 이자 계산 방법과 단지별 실질 부담 비교 이주비 대출 이자는 단순 단리 계산이 아니라 공사 기간 동안 복리로 누적되어 조합원 권리가액(비례율을 적용한 내 실질 지분 가치)을 갉아먹는 주범입니다. 많은 조합원이 이주비 대출을 무이자로 오해하지만, 이는 조합이 먼저 이자를 대납하고 나중에 조합원 분담금에 합산하는 후불제 방식일 뿐입니다. 결과적으로 이주 기간이 길어질수록 조합원이 만기에 부담해야 할 총금융비용은 기하급수적으로 늘어나게 됩니다.
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▲ 서울 재건축 분담금 리스크 AI 분석 시뮬레이션 (2026-06-05 기준)
서울 부동산시장의 두 거대한 힘이 충돌하는 지점에서 단지별 분담금 리스크가 극단으로 갈립니다. 목동 신시가지 7단지와 잠실주공5단지가 같은 서울 재건축인데 사업 구조가 판이한 이유 — 공사비 인플레이션과 분양가 규제라는 두 힘을 받는 방식이 다르기 때문입니다.
**핵심 요약** 공사비는 오르고, 분양가 규제는 수익 상단을 막습니다. 두 힘이 동시에 충돌하는 단지에서 조합원 분담금 압박이 가장 크게 나타납니다. 목동 신시가지 7단지·성수전략정비구역·잠실주공5단지는 같은 서울이지만 이 구조적 충격을 받는 방식이 다릅니다. 내 단지가 어느 구간에 있는지 지금 확인해야 합니다.
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▲ 오세훈 5선 재건축 분담금 리스크 AI 분석 시뮬레이션 (2026-06-05 기준)
오세훈 서울시장이 5선을 확정하면서 신속통합기획(서울시 주도 정비사업 패스트트랙)의 장기 지속이 사실상 보장됐습니다. 정책 연속성이 확인된 지금, 용적률 인센티브와 공공기여 비율 협상 결과에 따라 강남권 단지끼리도 분담금 리스크 가 크게 갈립니다.
**핵심 요약** - 오세훈 5선으로 신속통합기획 2기 정책 장기화 가능성 확보 - 용적률 인센티브 폭이 공공기여 부담을 상쇄해야 조합원에게 실질 혜택 - 은마·잠실주공5단지는 인허가 협상 진행 중 — 정책 변수에 따라 분담금 추정 범위 달라짐 - 내 단지 수혜 여부는 30초 무료 진단으로 즉시 확인 가능 오세훈 5선 서울시장의 부동산 과제 — 재건축 조합원이 먼저 확인해야 할 것 서울 정비사업의 비용과 속도를 결정하는 핵심 변수는 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율)과 공공기여(기부채납) 비율입니다. 오세훈 시장의 신속통합기획은 이 두 변수를 사전 기획 단계에서 서울시와 협의해 인허가 기간을 단축하는 방식으로 운영돼 왔습니다.
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▲ 재건축 투자 수익률 계산기 AI 분석 시뮬레이션 (2026-06-04 기준)
내 아파트의 재건축 투자 수익률 계산기를 돌렸을 때 실제 수익이 날 수 있을까요? 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율) 200% 이상 단지는 공사비 평당 900만 원대 진입 시 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)이 80%대로 떨어져 추가 분담금 리스크가 급격히 커집니다. 최근 서울 및 수도권 주요 정비사업 구역에서 공사비 갈등으로 사업이 중단되는 사례가 늘고 있어 철저한 사전 진단이 필수적입니다. 용적률과 대지지분이 결정하는 재건축 투자 수익률 계산기 핵심 공식 재건축 사업의 핵심 수익성은 기존 단지의 용적률과 평균 대지지분에 의해 완전히 결정됩니다. 용적률이 낮고 대지지분이 넓을수록 일반분양 물량이 늘어나 조합원의 분담금 부담이 줄어들기 때문입니다. 실제 수도권 주요 단지들의 용적률과 대지지분 현황을 비교해 보면 사업성 차이가 명확히 드러납니다.
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재건축·재개발 조합원이라면 누구나 한 번쯤 고민합니다. “내 분담금, 괜찮은 걸까?” M-DEENO는 이 질문에 데이터 기반 리스크 진단으로 답하는 서비스입니다. 오늘, 정식 서비스를 오픈합니다.
M-DEENO 정식 서비스 오픈 M-DEENO는 재건축·재개발 분담금의 리스크 요인을 시나리오별로 분석하여, 조합원의 의사결정을 돕는 리스크 진단 플랫폼입니다.
“분담금이 얼마다"를 알려주는 서비스가 아닙니다. 공사비, 용적률, 분양가, 금리 등 핵심 변수가 바뀔 때 리스크가 어떻게 달라지는지 진단합니다. 확정된 금액이 아니라, 어떤 변수가 가장 위험한지 짚어드리는 것이 M-DEENO의 핵심입니다.
무료 리스크 진단 시작하기 (30초) ...
▲ 지방 정비사업 시공사 유찰 분담금 리스크 AI 분석 시뮬레이션 (2026-06-03 기준)
지방 정비사업의 평당 공사비가 800만 원을 돌파하며 시공사 선정 유찰률이 70%에 육박하는 가운데, [기획] 지방 정비사업은 시공사 모시기 전쟁이라는 말이 현실화되고 있습니다. 공사비 급등과 미분양 우려로 대형 건설사들이 지방 사업장을 외면하면서 조합원들의 분담금 리스크가 걷잡을 수 없이 커지고 있습니다. 지방 정비사업 현장에서 시공사 입찰 참여가 전무해 유찰되는 사례가 속출하고 있습니다. 사업 지연은 곧 조합원들이 부담해야 할 금융 비용의 기하급수적인 증가로 이어집니다. 국토교통부 건설공사비지수 추이에 따르면 최근 3년간 공사비는 약 30% 상승했으며, 이는 조합원의 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)을 수억 원대까지 끌어올리는 주원인이 되고 있습니다.
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▲ 서울 재개발 유망 구역 2026 AI 분석 시뮬레이션 (2026-06-03 기준)
서울 재개발 유망 구역 2026 입지만 믿고 진입했다가 수억 원의 분담금 폭탄을 맞을 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 최근 공사비 급등으로 인해 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)이 90% 이하로 떨어지는 구역의 경우 조합원당 평균 3억 원 이상의 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)이 발생할 수 있습니다. 최근 한국건설기술연구원이 발표한 건설공사비지수가 역대 최고치를 경신하면서, 정비사업 현장의 갈등이 극에 달하고 있습니다. 은퇴를 앞둔 50~60대 조합원들은 물론, 자산 증식을 노리는 30~40대 투자자들 역시 단순한 입지 분석을 넘어 실질적인 사업성 데이터를 정밀하게 검증해야 하는 시점입니다.
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▲ 잠실주공5단지 재건축 일정 2026 — 이주·착공·입주 타임라인 AI 분석 시뮬레이션 (2026-06-03 기준)
잠실주공5단지 재건축 일정 2026 — 이주·착공·입주 타임라인이 예정대로 진행될 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 최근 공사비 갈등과 인허가 절차의 복잡성으로 인해 실제 이주 착수 시점은 당초 계획보다 최소 1년 이상 지연될 가능성이 높습니다. 조합원들은 사업 지연에 따른 금융 비용 부담을 선제적으로 점검해야 합니다. 잠실주공5단지 재건축 일정 2026 — 이주·착공·입주 타임라인과 지연 이자 리스크 재건축 사업에서 일정이 단 6개월만 지연되어도 조합원들이 부담해야 할 지연 이자는 수억 원에 달할 수 있습니다.
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▲ 잠실재건축 분담금 리스크 AI 분석 시뮬레이션 (2026-06-02 기준)
2026년 상반기, 서울시 도시계획위원회가 잠실 일대 정비사업 심의 속도를 높이면서 잠실주공5단지·장미아파트·미성·크로바의 인허가 일정이 하나씩 윤곽을 드러내고 있습니다. 잠실재건축 시계가 빨라지는 지금, 인허가 단계가 6개월만 늦어져도 공사비 원가가 더 오르고 조합원 분담금 리스크 구간이 달라집니다.
**핵심 요약** - 잠실 재건축 4대 단지는 각각 다른 사업 단계에 있으며, 진행 속도 차이가 분담금 규모를 결정한다. - 용적률 상한·종상향 여부와 공사비 확정 시점이 단지별 리스크 구조를 가르는 핵심 변수다. - 관리처분계획 총회 이전이 조합원이 시나리오를 파악하고 질문할 수 있는 사실상 마지막 기회다. 분담금 리스크가 얼마나 되는지 지금 바로 30초 무료 진단 으로 확인해 보세요.
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