재건축/재개발 사업 분석

분양 당첨 후 가장 고민되는 순간 중 하나가 바로 유상옵션 선택입니다. 발코니 확장, 시스템 에어컨, 중문, 빌트인 가전 등 옵션 항목이 10개가 넘는 단지도 흔합니다. 84㎡ 기준으로 모든 옵션을 선택하면 추가 비용이 2,000만~4,000만 원에 달하는 경우도 있습니다. 문제는 어떤 옵션은 입주 후 직접 시공하면 절반 가격에 가능한 반면, 어떤 옵션은 분양 시점에 안 하면 나중에 훨씬 비싸지거나 아예 불가능하다는 것입니다. 이 글에서는 84㎡ 기준으로 반드시 해야 할 옵션과 과감하게 빼야 할 옵션을 구분합니다. ...

공공분양에 당첨되면 “내 집 마련의 꿈"이 이뤄진 듯한 기쁨이 있습니다. 하지만 기쁨도 잠시, 대출 실행까지의 과정에서 금리 변동이라는 변수가 기다리고 있습니다. 당첨 시점과 입주(잔금 납부) 시점 사이에 금리가 오르면, 원래 계획했던 월 상환액이 수십만 원씩 늘어날 수 있습니다. 특히 공공분양은 당첨에서 입주까지 2~3년이 걸리는 경우가 많아, 그 사이 금리 환경이 크게 변할 수 있습니다. 이 글에서는 공공분양 당첨 후 금리 리스크를 최소화하는 대출 전략과 최적의 실행 타이밍 을 정리합니다. ...

“미혼에 1인 가구인데 서울에서 내 집을 마련할 수 있을까?” 많은 30~40대 미혼 직장인들이 품는 질문입니다. 청약 시장은 가점제 중심으로 운영되면서, 부양 가족이 적고 청약통장 가입 기간이 짧은 1인 가구에게는 사실상 불가능에 가까운 구조였습니다. 하지만 생애최초 특별공급 추첨제가 도입되면서 게임의 룰이 바뀌었습니다. 추첨제는 가점과 무관하게 순수 추첨으로 당첨자를 선정하므로, 1인 가구도 서울 59㎡ 신축 아파트에 당첨될 수 있는 길이 열린 것입니다. 이 글에서는 생애최초 추첨제의 자격 요건, 당첨 확률을 높이는 전략, 그리고 실전 주의사항을 정리합니다. ...

공공분양 나눔형은 “시세 차익의 70%를 입주자가 가져간다"는 파격적인 조건으로 많은 관심을 받고 있습니다. 분양가가 시세의 80% 수준으로 책정되고, 매각 시 발생하는 시세 차익의 70%를 입주자가 가져갈 수 있다는 구조입니다. 하지만 “70%“라는 숫자만 보고 뛰어들기 전에 반드시 계산해봐야 할 것이 있습니다. 5년 의무 거주 기간 동안의 대출 이자, 관리비, 그리고 매각 시 세금까지 제하면 실제로 내 손에 남는 돈은 얼마일까요? 이 글에서는 공공분양 나눔형의 수익 구조를 정밀 분석하고, 5년 거주 후 실질 수익을 계산합니다. ...

사전청약 당첨 후 본청약 지연이나 개인 사정으로 포기를 고민하고 있다면, 단순히 ‘한 번의 기회’를 날리는 것 이상의 치명적인 리스크를 확인해야 합니다. 사전청약 제도는 본청약보다 수년 앞서 당첨자를 선정하는 시스템입니다. 문제는 이 긴 대기 기간 동안 금리 변동, 직장 이동, 가족 구성 변화 등으로 원래의 계획이 무너질 수 있다는 것입니다. 실제로 사전청약 당첨자 중 상당수가 포기를 검토하거나 실행합니다. 하지만 사전청약 포기에는 생각보다 복잡한 후속 효과가 따릅니다. 특히 청약통장의 운명과 재당첨 제한 문제는 향후 수년간의 내 집 마련 전략에 직접적인 영향을 미칩니다. ...

상속 주택 처분 시 가장 중요한 것은 '취득가액' 설정과 '일시적 2주택' 혜택 활용 여부입니다. 보유 기간에 따른 양도세 차이를 실제 단지 데이터로 시뮬레이션하여 최적의 매도 타이밍을 분석했습니다. 상속 주택, ‘공짜’가 아니라 ‘세금 설계’의 시작입니다 부모님으로부터 주택을 상속받는 순간, 기존 1주택자는 다주택자의 굴레에 빠질 위험이 큽니다. 단순히 자산이 늘었다고 좋아하기엔 양도소득세와 종합부동산세라는 거대한 벽이 기다리고 있습니다. 상속 주택 은 일반적인 매매와 달리 취득 시점의 시가 결정 방식에 따라 향후 세금이 수억 원씩 갈립니다. ...

다주택자에게 가장 무서운 것은 세금입니다. 취득세 중과(최대 12%), 종합부동산세 중과, 양도소득세 중과까지. 주택 수가 늘어날수록 세금 부담이 기하급수적으로 증가하는 구조입니다. 하지만 2024년 1.10 부동산 대책 이후 도입된 소형 주택 특례 제도를 활용하면, 특정 조건의 소형 주택은 주택 수에서 제외받을 수 있습니다. 이 제도를 정확히 이해하면 다주택자도 합법적으로 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 이 글에서는 소형 주택 특례의 적용 대상, 조건, 그리고 실전 활용법을 상세히 분석합니다. 소형 주택 특례란 무엇인가 소형 주택 특례는 일정 면적 이하의 소형 주택(도시형 생활주택, 오피스텔 등)을 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외하는 제도입니다. ...

서울에 아파트 한 채를 보유한 1주택자가 지방에 저렴한 주택을 추가로 매수하면 어떻게 될까요? 많은 분이 “다주택자 가 되면 종부세 부담 맞는 거 아닌가?“라고 걱정합니다. 하지만 일정 조건을 충족하면 지방 주택은 종부세 합산에서 아예 빠질 수 있습니다. 이것이 바로 종부세 합산 배제 제도입니다. 오늘은 1주택자가 지방 주택을 매수할 때 적용받을 수 있는 종부세 합산 배제 조건과 그 실익이 실제로 얼마나 되는지 꼼꼼히 따져보겠습니다. 종부세 합산 배제란 무엇인가 종합부동산세(종부세)는 개인이 보유한 주택의 공시가격 합계가 일정 기준을 초과하면 부과되는 세금입니다. 1주택자의 경우 공시가격 12억 원, 다주택자의 경우 9억 원이 기본 공제 기준입니다. 여기서 핵심은 다주택자가 되면 공제 기준이 낮아지고 세율도 올라간다는 점입니다. ...

어느 날 갑자기 “임대사업자 등록이 자동 말소되었습니다"라는 통보를 받으셨다면, 가장 먼저 걱정해야 할 것은 양도소득세입니다. 임대사업자 등록 상태에서 누리던 양도세 감면, 중과배제, 비과세 특례 등이 말소와 동시에 사라질 수 있기 때문입니다. 특히 2020년 이후 단기(4년) 임대사업자의 자동 말소가 순차적으로 진행되면서, 수많은 다주택자들이 세금 부담에 노출되고 있습니다. 이 글에서는 자동 말소 통보를 받은 뒤 양도세 부담을 최소화하는 3가지 실전 전략을 분석합니다. 자동 말소란 무엇인가 자동 말소는 임대 의무 기간(4년 또는 8년)이 만료되면 별도의 신청 없이 임대사업자 등록이 자동으로 해제되는 제도입니다. 2020년 7월 이후 4년 단기 임대사업자 등록이 폐지되면서, 기존 등록자의 의무 기간 만료 시 자동 말소가 진행됩니다. ...

전세 계약을 앞두고 등기부등본 을 확인했더니 근저당이 설정되어 있다면, 대부분의 세입자는 불안해집니다. “혹시 집주인이 대출을 못 갚으면 내 보증금은 어떻게 되는 거지?” 이런 걱정이 드는 것은 당연합니다. 실제로 근저당 설정 금액과 전세보증금의 합이 시세를 초과하면, 경매 시 보증금을 전액 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다. 하지만 현실적으로 근저당이 전혀 없는 매물만 골라 계약하기는 어렵습니다. 많은 집주인이 주택담보대출을 보유하고 있기 때문입니다. 그렇다면 어떻게 해야 할까요? 핵심은 계약서에 근저당 말소 관련 특약을 명확히 넣는 것입니다. 이 글에서는 전세보증금을 지키기 위해 반드시 포함시켜야 할 특약 3가지를 구체적으로 안내합니다. ...