재건축과 재개발 정비사업에서 가장 중요한 것은 정확한 숫자입니다. 비례율이 몇 퍼센트인지, 추가분담금이 얼마나 나올 수 있는지, 사업 전체의 수익성은 어떤지 — 이런 핵심 지표를 제대로 이해해야 올바른 판단을 내릴 수 있습니다.
이 섹션에서는 재건축 비례율 계산 원리, 분담금 산출 구조, 총사업비 대비 수익성 분석, 감정평가액과 권리가액의 관계 등 정비사업의 재무적 핵심을 다룹니다. 단순한 이론 설명이 아니라 실제 사업장 데이터와 사례를 바탕으로, 조합원 입장에서 꼭 확인해야 할 포인트를 짚어드립니다.
총회 자료에 나오는 숫자가 무엇을 의미하는지 모르겠다면, 여기서 시작하십시오. 비례율이 100%를 넘는다는 것이 왜 중요한지, 간접비율이 사업성에 어떤 영향을 미치는지, 조합 집행부가 제시하는 수치를 어떻게 검증할 수 있는지를 구체적으로 안내합니다. 내 아파트의 재건축 사업성이 궁금하다면, M-DEENO 무료 진단 도구로 직접 확인해 보시기 바랍니다.
실거주 의무 폐지를 믿고 위장전입을 강행했다가 양도소득세 비과세 박탈에 과태료까지 합산해 수억 원 세금 부담을 맞은 사례가 최근 급증하고 있습니다. 정책이 바뀐다는 소문에 섣불리 움직였다가 낭패를 보셨거나, 혹시 내 상황도 해당되는 건 아닌지 불안하신 분들이 정말 많습니다. 이 글에서는 실거주 의무의 현재 법적 상태, 위장전입 적발 시 실제 세금이 어떻게 산정되는지, 그리고 지금 당장 리스크를 차단할 수 있는 합법적 대응 방법을 순서대로 짚어 드리겠습니다. 실거주 의무 완화, 정말 마음 놓고 팔아도 될까요? 최근 정비사업(재건축/재개발)에서 가장 뜨거운 이슈는 바로 ‘실거주 의무’ 완화 기대감입니다. 분양가 상한제 적용 단지에 부과되던 이 의무가 사라지거나 유예될 가능성이 높아지면서, 많은 투자자들이 안도의 한숨을 쉬고 있죠. 하지만 잠깐! 이 정책 변화를 섣불리 해석했다가는 엄청난 세금 부담을 맞을 수 있습니다. ...
재건축 투자의 꽃은 바로 ‘평형 배정’입니다. 내가 가진 헌 집이 새 아파트 몇 평짜리 입주권으로 바뀌는지에 따라 수익률이 천차만별이기 때문이죠. 오늘은 이 복잡한 평형 배정 로직과 우선순위를 쉽게 풀어드립니다. 1. 평형 배정의 핵심 로직: 종전 평가액 순서 재건축 후 어떤 평형을 받을지는 기본적으로 조합원들이 가진 ‘종전 자산 평가액’ 순서대로 결정됩니다. 평가액이 높을수록 선택권이 넓어집니다. 이때 중요한 것이 **’사업 안정성 점수 (비례율)’**입니다. 이 점수가 100%를 넘으면 사업성이 좋다는 뜻이며, 내가 가진 종전 평가액 대비 추가 분담금이 줄어들 가능성이 높습니다. 반대로 100%보다 낮아지면 추가 분담금 부담이 커집니다. ...
서울 주요 재건축 단지 가운데 기대 수익의 80% 이상이 이미 가격에 녹아든 ‘선반영 구간’에서 매입한 투자자의 절반 이상이 3년 내 마이너스 수익률을 기록한 것으로 나타났습니다. ‘지금 들어가도 되는 건지, 이미 다 오른 건 아닌지’ — 이 불안감으로 결정을 미루고 계신 분들이 한두 분이 아닙니다. 이 글에서는 선반영 구간을 판별하는 핵심 지표 세 가지와, 지금도 매입 가치가 살아 있는 단지를 걸러내는 옥석 가리기 전략을 구체적으로 짚어드립니다. 재건축, 지금 사면 늦는다? ‘선반영 구간’ 옥석 가리기 최근 재건축 단지들의 가격이 심상치 않습니다. 이미 사업 초기 단계인데도 불구하고, 마치 새 아파트가 된 것처럼 가격이 치솟는 현상, 바로 **‘기대감 선반영 구간’**에 진입했기 때문입니다. ...
신통기획 지정 3년 차, 상계동·미아동·대조동에서 구역별 사업 속도 차이가 뚜렷해지면서 선제적으로 진입한 조합원과 관망한 조합원 사이의 자산 격차가 수억 원씩 벌어지고 있습니다. ‘좀 더 지켜보다가 들어가야지’ 하다가 최적의 타이밍을 놓쳐버린 경험, 재건축·재개발 투자 자라면 낯설지 않으실 겁니다. 이 글에서는 세 구역의 행정 진행 속도 와 사업성 지표를 직접 비교해 지금 어디에 주목해야 하는지 판단 근거를 명확히 제시합니다. 신통기획, 누가 가장 빨리 달리고 있나? 서울시의 신속통합기획(신통기획)은 재개발 사업 기간을 5년 이상 단축하는 혁신적인 정책입니다. 하지만 모든 구역이 똑같은 속도로 달리는 건 아닙니다. 실제 현장에서 ‘초고속 모범생’과 ‘난관 극복형’ 구역을 비교하며 투자 포인트를 짚어보겠습니다. ...
대지지분이 낮은 아파트를 저렴하게 매수했다가 재건축 추진 후 2억~3억 원의 분담금 부담을 맞고 진퇴양난에 빠지는 사례가 최근 부쩍 늘고 있습니다. ‘싸게 잘 샀다’고 안심하셨다가 분담금 고지서를 받아들고 망연자실하신 분들, 결코 드문 일이 아닙니다. 이 글에서는 대지지분이 분담금을 결정하는 핵심 구조와 매수 전 반드시 따져봐야 할 기준을 구체적으로 짚어드립니다. 대지지분 함정: 싼 줄 알았더니 분담금 부담 맞는 아파트 투자법 재건축 투자를 고민할 때, ‘대지지분’이라는 어려운 단어 때문에 머리가 아프시죠? 쉽게 말해, 대지지분은 내가 가진 땅의 몫입니다. 이 몫이 낮으면 재건축 시 큰 리스크가 됩니다. ...