다주택자도 당당하게! 전세 끼고 살 때 자금조달계획서 100% 통과하는 실전 가이드

1. 자금조달계획서, 이것만 알면 끝!

자금조달계획서는 말 그대로 ‘이 집 살 돈이 어디서 났느냐’를 증명하는 서류입니다. 다주택자는 특히 **임대보증금(전세금)**과 본인 예금의 조화를 잘 보여주는 것이 핵심입니다.

💡 꼭 기억할 용어 정리

• 사업 안정성 점수 (비례율): 재건축/재개발 단지라면 이 점수가 높을수록 내 자산 가치가 안전하다는 뜻이에요.
• 추가 분담금 경계선 (임계점): 투자 시 예상보다 돈이 더 들어가는 시점을 말합니다. 이 선을 넘지 않게 자금 계획을 짜야 하죠.
• 낮아짐/높아짐 (하회/상회): 시장 가격이 내 예상보다 낮아지거나 높아지는 상황을 대비하세요.

2. 실제 단지별 매수 시나리오

① 마포 래미안 푸르지오 (마래푸)

• 현황: 84㎡ 호가 약 18억 원
• 전세가: 약 9억 원 형성
• 작성 예시: 실제 필요한 현금은 9억 원입니다. 이때 ‘금융기관 예금액’에 7억, ‘주식/채권 매각대금’에 2억을 적고, ‘임대보증금’ 항목에 9억 원을 기재합니다. 증빙서류로 예금잔액증명서와 주식 매각 확인서를 준비하세요.

② 송파 헬리오시티

• 현황: 84㎡ 호가 약 21억 원
• 전세가: 약 11억 원 형성
• 작성 예시: 갭 10억 원이 필요합니다. 만약 부모님께 빌린 돈이 있다면 ‘차입금’ 항목에 적되, 반드시 차용증을 쓰고 이자를 지급한 내역을 남겨야 합니다. 사업 안정성 점수가 높은 단지라 대출 심사 시 유리할 수 있습니다.

③ 서대문 DMC 파크뷰자이

• 현황: 84㎡ 호가 약 11억 원
• 전세가: 약 6억 5천만 원 형성
• 작성 예시: 실투자금 4억 5천만 원. 기존 보유 주택의 전세금을 올려받아 충당한다면 ‘부동산 처분대금 등’ 항목을 활용하세요. 가격이 추가 분담금 경계선 아래로 낮아질 경우를 대비해 여유 자금 증빙도 함께 넣는 것이 좋습니다.

3. 다주택자 작성 꿀팁 3가지

1. 전세보증금은 가장 큰 무기: 전세 끼고 매수할 때 보증금은 ‘부채’지만 자금 출처로는 가장 확실합니다. 임대차계약서를 꼭 첨부하세요.
2. 현금 흐름의 투명성: 통장에서 돈이 나간 흔적과 들어온 흔적이 일치해야 합니다. 갑자기 튀어나온 ‘장롱 속 현금’은 인정받기 어렵습니다.
3. 증빙서류 미리 준비: 투기과열지구라면 서류 제출이 필수입니다. 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등을 미리 떼어보세요.

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어려운 자금조달계획서, 원리만 알면 어렵지 않습니다. 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요!