🚨 다가구 투자, 공실 10%를 견딜 수 있나요? 순수익 계산법 공개

*▲ AI 분석 데이터 (2026-02-08 19:46:51 기준)*

🚨 다가구 투자, 공실 10%를 견딜 수 있나요? 순수익 계산법 공개

다가구(원룸 건물) 투자는 안정적인 현금 흐름이 매력이지만, 공실률을 현실적으로 계산하지 않으면 큰 낭패를 봅니다. 특히 10% 공실률은 매우 현실적인 수치입니다.

1. 순수익 계산의 핵심 공식

순수익(Net Income)은 단순히 월세 합산이 아닙니다. 핵심은 **‘총 임대수익 - (공실 손실 + 운영 비용)’**입니다.

• 총 임대수익: 100% 만실을 가정했을 때의 연간 월세 수입.
• 공실 손실 (10% 가정): 총 임대수익의 10%를 비어있는 기간으로 계산하여 제외합니다.
• 운영 비용: 재산세, 건물 관리비, 수선 충당금, 보험료 등 (보통 총 임대수익의 10~15%를 잡습니다).

2. 실제 사례 분석: 3개 지역 다가구 순수익 비교

우리가 흔히 보는 다가구 건물을 예로 들어보겠습니다. (총 10가구, 보증금 제외 월세 500만 원 가정)

| 지역 | 매매 호가 (약) | 연간 총 임대수익 | 공실 손실 (10%) | 운영 비용 (15%) | 연간 순수익 | |

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|—| | 강북구 미아동 | 12억 원 | 6,000만 원 | 600만 원 | 900만 원 | 4,500만 원 | | 관악구 신림동 | 15억 원 | 6,000만 원 | 600만 원 | 900만 원 | 4,500만 원 | | 수원 인계동 | 10억 원 | 5,500만 원 | 550만 원 | 825만 원 | 4,125만 원 |

3. 공실률 10%가 의미하는 것

위 표에서 보듯, 미아동 건물을 12억에 매입하고 대출 없이 투자했다면, 연간 수익률은 약 3.75% (4,500만 원 / 12억)입니다. 만약 대출 이자(LTV 50%, 이자율 5% 가정)가 연 3,000만 원이라면, 실제 현금 흐름은 1,500만 원으로 낮아집니다.

핵심: 공실률 10%는 10가구 중 1가구가 1년 내내 비어있거나, 모든 가구가 평균 1.2개월씩 비어있다는 뜻입니다. 이 공실 손실을 감안하고도 대출 이자를 갚고 남는 돈이 충분해야 투자가 안정적입니다.

사업 안정성 점수 (Safety Score) 높이기: 공실률을 낮추는 리모델링이나, 주변 시세보다 약간 낮은 임대료 책정 전략이 필요합니다. 순수익이 대출 이자를 낮아지게 된다면, 투자는 위험 추가 분담금 경계선에 도달한 것입니다.