재건축 투자 성공의 비밀: 내가 원하는 평수 받는 '평형 배정' 우선순위 완벽 분석!

재건축 투자의 꽃은 바로 ‘평형 배정’입니다. 내가 가진 헌 집이 새 아파트 몇 평짜리 입주권으로 바뀌는지에 따라 수익률이 천차만별이기 때문이죠. 오늘은 이 복잡한 평형 배정 로직과 우선순위를 쉽게 풀어드립니다.

1. 평형 배정의 핵심 로직: 종전 평가액 순서

재건축 후 어떤 평형을 받을지는 기본적으로 조합원들이 가진 ‘종전 자산 평가액’ 순서대로 결정됩니다. 평가액이 높을수록 선택권이 넓어집니다.

이때 중요한 것이 **‘사업 안정성 점수(비례율)’**입니다. 이 점수가 100%를 넘으면 사업성이 좋다는 뜻이며, 내가 가진 종전 평가액 대비 추가 분담금이 줄어들 가능성이 높습니다. 반대로 100%보다 낮아지면 추가 분담금 부담이 커집니다.

2. 평형 배정 우선순위 (3가지 원칙)

평형 배정은 단순히 평가액 순서로만 이루어지지 않습니다. 법적 우선순위와 조합의 정관이 적용됩니다.

① 기존 평형과 유사한 평형 우선

가장 일반적인 원칙입니다. 기존에 84㎡를 가지고 있었다면, 신축 84㎡를 배정받을 확률이 가장 높습니다.

② 대형 평형 조합원 우선

기존에 큰 평형을 가진 조합원에게는 신축 대형 평형에 대한 우선권이 주어집니다. 이는 재건축 사업의 동의율을 높이기 위한 중요한 당근책이기도 합니다.

③ 1+1 평형 신청 가능성

투기과열지구가 아닌 지역에서는 기존 주택 면적 또는 평가액이 일정 기준을 초과할 경우, ‘1+1 평형’ 신청이 가능합니다. 이 경우 반드시 1개는 60㎡ 이하의 소형 평형이어야 합니다. 노후 대비 임대 수익을 원하는 분들에게 유리합니다.

3. 실제 단지별 평형 배정 시뮬레이션

평형 배정 시 **‘추가 분담금 경계선(임계점)’**을 넘어서는 종전 평가액을 확보하는 것이 중요합니다.

| 단지명 | 기존 평형 (예시) | 현재 호가 (약) | 평형 배정 경쟁 포인트 | |

|—|

|—| | 잠실주공5단지 | 76㎡ (23평) | 약 25억 | 84㎡ 신축 배정을 위한 종전 평가액 확보 경쟁 | | 은마아파트 | 76㎡ (23평) | 약 20억 | 59㎡와 84㎡ 사이의 추가 분담금 경계선 | | 목동 7단지 | 101㎡ (30평) | 약 19억 | 대형 평형 조합원의 1+1 신청 가능성 및 유리한 위치 |

잠실주공5단지처럼 사업성이 높은 곳은 84㎡를 받기 위한 경쟁이 치열하며, 종전 평가액이 조금이라도 높아야 안정적으로 원하는 평형을 배정받을 수 있습니다. 투자를 결정하기 전, 해당 단지의 사업 안정성 점수와 정관을 반드시 확인하세요.