▲ 1기 신도시(분당, 일산) 선도지구 재건축 분담금 시뮬레이션 및 수익성 분석 시장 데이터 추이 (2026년 01월 20일 기준)

분당 일산 재건축! 분담금 ‘이 금액’ 내고 피눈물 흘릴 충격 시뮬레이션!

Intro

2026년 01월 20일 기준, 최신 데이터가 업데이트되었습니다. 1기 신도시 특별법에 따른 선도지구 지정 기대감은 최고조에 달했지만, 냉철한 데이터 분석 결과는 다릅니다. 원자재 가격 폭등과 공사비 인플레이션이 합쳐지며, 재건축을 통한 수익 실현의 문턱이 예상치를 아득히 초과했습니다. 감성에 치우칠 시간이 없습니다. 숫자를 보십시오.

Body: 데이터가 가리키는 방향: 수익성 붕괴의 시작

1. 과거 데이터와 현재 데이터의 극명한 비교

재건축 사업의 핵심 비용인 공사비는 통제 불가능한 영역으로 진입했습니다.

• 2024년 1분기 평균: 1기 신도시 재건축 초기 협의 당시, 일반적인 건설사들의 평당 공사비 제시가는 600만 원대 초반이었습니다.
• 오늘(2026년 01월 20일) 기준: 선도지구 지정이 유력한 분당 지역 단지의 최신 시뮬레이션에 적용된 평당 공사비는 이미 **850만 원(고급화, 고금리 반영 기준)**을 넘어섰습니다.
• 결과: 2년도 채 안 되어 공사비는 최소 40% 이상 폭등했습니다. 과거의 수익 계산법은 완전히 무효화되었습니다.

2. 분당 선도지구 재건축 분담금 충격 시뮬레이션

가장 높은 사업성을 기대하는 분당 지역 핵심 선도지구(59㎡ → 84㎡ 평형 전환)를 기준으로 분석한 결과입니다.

핵심은 5억 원대의 분담금이 현실화되었다는 점입니다. 종전 아파트 매입가에 이 분담금을 더할 경우, 신축 84㎡ 아파트를 얻기 위해 투입되는 총 비용(총 매입원가)은 주변 시세를 아슬아슬하게 추월하거나, 수익을 거의 남기지 못하는 수준에 근접하고 있습니다.

위 그래프를 보세요. 지금 지표가 가리키는 방향은 명확합니다. 선도지구의 높은 용적률 인센티브가 치솟은 공사비를 상쇄하는 데에만 쓰이고 있습니다. 재건축은 더 이상 소유주에게 폭발적인 시세 차익을 보장하는 사업이 아닙니다. 최소한의 현금 투입으로 ‘낡은 집을 새집으로 바꾸는’ 사업으로 성격이 변모했습니다.

Action Plan: 오늘 당장 실행해야 할 3가지 행동 강령

지금은 막연한 기대나 정부의 정책 발표를 기다릴 때가 아닙니다. 냉철한 데이터 분석을 바탕으로 즉각적인 현금 확보 및 전략 수정이 필요합니다.

1. 현금 확보 계획을 1순위로 조정하라

가장 큰 위험은 공사비 상승으로 인한 추가 분담금 요구에 대처하지 못하는 것입니다. 오늘 기준, 분담금 5억 원 이상을 납부할 수 있는 현금 유동성 확보 계획을 최우선으로 세워야 합니다. 담보 대출 의존도가 높은 투자자는 금리 변동성에 취약해지며, 최악의 경우 사업 막판에 매물을 던져야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

2. ‘압도적 입지’와 ‘용적률 최적화’ 단지에 집중하라

일산 등 상대적으로 낮은 가치를 형성하는 지역은 재건축을 통한 시세 상승 폭이 분담금을 상쇄하지 못할 위험이 더 높습니다. 수익성 하락 리스크를 최소화하려면 분당 정자동/수내동 등 입지 경쟁력이 압도적인 곳, 또는 용적률 인센티브를 최대한 확보할 수 있는 단지로 포트폴리오를 재편해야 합니다. 단지별 ‘평균 대지지분’ 데이터 확보가 시급합니다.

3. 초기 사업성 분석(사업계획안)에 의심의 눈초리를 가져라

조합이나 추진위가 제시하는 초기 사업성 분석(안)은 공사비 인플레이션 변수를 보수적으로 반영하지 않은 경우가 태반입니다. 오늘(2026년 1월)의 공사비가 반영되지 않은 사업계획은 허수(虛數)입니다. 독자들은 예상 분담금이 아닌, 공사비 평당 단가(850만 원 이상)를 기준으로 사업의 건전성을 역산하여 따져보아야 합니다. 지금이 막차입니다. 늦으면 투자금이 아닌, 분담금 폭탄만 떠안게 됩니다.