철산한신 분담금 리스크 분석

철산한신, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

철산한신(광명시)은 비례율 103%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

경기 광명시 철산동에 자리한 철산한신은 1992년 준공으로 30년을 넘긴 노후 단지이며, 철산·하안 일대 정비 흐름 속에서 사업시행인가 단계까지 진입했다. 다만 이 단지는 분양 당시부터 용적률이 높게 형성된 편이라, 동일 권역에서 최고층 재건축으로 사업성을 확보한 단지들과 달리 신축 가구 증가 여력이 상대적으로 제한적이라는 점을 함께 봐야 한다. 비례율은 약 103%로 종전자산 대비 종후자산이 소폭 우위인 균형권에 해당하며, 분담금이 폭증하거나 과도한 환급이 발생하는 양극단과는 거리가 있어 위험등급은 R2(보통)로 진단된다.

대표 평형 39.2평 기준 기본 시나리오의 추가 부담은 약 0.2억 수준으로 추정되나, 이는 공사비 변동에 민감하게 움직인다. 공사비가 10% 오르면 추가 부담 추정이 0.3억대로, 20% 오르면 0.4억대로 확대되는 구조여서, 마감·자재 사양 결정과 도급 변경 조항을 총회에서 면밀히 확인하는 것이 실익이 크다. 비례율이 100%를 갓 넘긴 구간인 만큼 종후자산 평가(분양가)와 공사비가 동시에 흔들릴 경우 등급이 한 단계 악화될 여지가 있으므로, 평형 선택 시 추가 부담 추정 폭이 상대적으로 완만한 구간을 우선 검토하는 접근이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 철산한신의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 103%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 철산한신아파트 - 나무위키
• 경기도 재개발·재건축 현황과 전망(9)-광명시 - 하우징헤럴드
• 광명재건축 - 광명시청

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.