주공8 분담금 리스크 분석

주공8, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공8(과천시)은 비례율 100.11%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

과천 주공8단지(부림동 별양로 180)는 1983년 준공된 과천 원도심의 마지막 저층 재건축 물량으로, 노후도가 40년을 넘긴 데다 2025년 1월 관리처분인가를 받아 8·9단지 통합으로 이미 이주를 마친 단계다. 사업이 후반부 궤도에 올라 변수가 상당 부분 확정됐다는 점이 같은 등급 단지와 구별되는 강점이다. 비례율이 100.11%로 거의 1:1 청산 수준이라는 점은 종전자산 평가가 비교적 후하게 잡혔음을 시사하며, 본 데이터의 시나리오에서 대표 25.2평 기준 추정 추가부담이 모든 구간에서 음(-)의 환급 방향으로 나타나는 배경이기도 하다. 위험등급 R2(보통)는 이 안정적인 비례율과 관리처분 확정 단계를 함께 반영한 결과로 해석된다.

다만 R1이 아닌 R2에 머무는 이유는 분양·착공이 2026년 하반기 이후에 예정돼 있어 공사비 변동 위험이 아직 완전히 닫히지 않았다는 데 있다. 시나리오상 공사비가 +20%까지 올라도 추정 환급폭 변화가 0.1억 안팎으로 제한적인 점은 둔감한 구조임을 보여주지만, 이는 어디까지나 현재 비례율을 전제로 한 시나리오 추정이며 확정 금액이 아니다. 조합원 실용 관점에서는 환급 여력이 큰 만큼 무리한 대형 평형 상향보다 대표 평형대 유지가 부담 리스크를 낮추는 선택일 수 있고, 분양가·일반분양 소진 결과가 향후 비례율 재산정에 영향을 줄 수 있으므로 분양 시점의 공시 자료를 함께 확인하는 것이 바람직하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공8의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100.11%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1983년(43년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 과천주공8·9단지 재건축 관리처분 인가…3월 이주 시작 (한국경제)
• 속도 내는 과천주공 8·9단지 재건축…‘준강남’ 대장주 도전 (뉴스1)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.