주공아파트 5단지, 분담금 리스크는 어느 수준인가?
주공아파트 5단지(송파구)은 비례율 86%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 서울특별시 송파구 잠실동 송파대로 567 |
| 건축년도 | 1978년 (48년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 관리처분 |
| 추정 비례율 | 86% |
| 추정 공사비 | 850만원/평 |
단지 심층 분석
잠실동 송파대로의 주공 5단지는 1978년 준공된 잠실권 대표 노후 대단지로, 70층·약 6천5백 세대 초고층 단지로의 전환을 앞두고 관리처분 단계에 들어와 있습니다. 권리가액과 분담 구조가 사실상 확정되는 마지막 관문이라 이주·착공 가시성은 높지만, 비례율이 86% 수준으로 추정돼 100%를 밑돈다는 점은 입지 프리미엄 대비 고밀·초고층 공사비 부담이 빠듯하게 배분됨을 시사합니다. 위험등급 R3(고위험)의 근거도 여기에 있습니다.
시나리오상 공사비를 0~20% 올려도 추정 지표가 거의 흔들리지 않는 것은, 관리처분 단계에서 사업비 윤곽이 굳어진 결과로 잔여 리스크가 추가 인상보다 일반분양 시점의 시장 흐름에 더 민감함을 뜻합니다. 대표 25평 조합원이라면 신축 배정 평형과 분담 부담의 균형을 시나리오별로 점검하는 것이 실용적입니다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공아파트 5단지의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 환급 17.5억 | - |
| +5% | 환급 17.5억 | 0.0억 |
| +10% | 환급 17.4억 | 0.1억 |
| +20% | 환급 17.4억 | 0.1억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
리스크 등급: R3 (고위험)
고위험 등급으로, 공사비 변동에 따라 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 86%는 분담금이 발생하는 구간입니다. 공사비 변동과 분양가 확정에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있어 시나리오별 검토가 필요합니다.
- 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
- 건축 1978년(48년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.