이매촌(삼성), 분담금 리스크는 어느 수준인가?
이매촌(삼성)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 경기도 성남시 분당구 이매동 양현로 192 |
| 건축년도 | 1994년 (32년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 사업시행인가 |
| 추정 비례율 | 102% |
| 추정 공사비 | 780만원/평 |
단지 심층 분석
이매촌(삼성)은 성남시 분당구 이매동에 자리한 1994년 준공 단지로, 1기 신도시 정비의 한가운데에 있다. 30년 차를 넘긴 노후도와 분당의 탄탄한 입지를 동시에 갖췄으나, 분당에서 가장 빠르게 움직인 시범·양지·샛별·목련 선도지구 그룹에는 포함되지 못한 흐름이라 사업 속도와 행정 일정의 변동성을 함께 봐야 한다. 데이터상 단계는 사업시행인가로, 정비계획의 큰 틀은 잡혔으나 관리처분 이전까지는 분담금 윤곽이 확정값이 아닌 추정 범위로 남는 구간이다.
비례율 102%는 사업성이 손익 분기선을 살짝 웃도는 ‘보통’ 수준으로, 위험등급 R2의 근거가 된다. 시나리오를 보면 공사비가 0%에서 20%까지 올라도 조합원 정산 지표가 -6.7에서 -6.5로 거의 흔들리지 않아, 공사비 민감도가 낮은 편이라는 점이 이 단지의 상대적 강점이다. 다만 이는 입력 가정에 기반한 추정 시나리오이며 분양가·금리·설계 변경에 따라 달라질 수 있다. 대표 평형 30.8평대 조합원이라면 평형 상향 시 추가 부담 여지를 보수적으로 점검하고, 선도지구 외 단지라는 점을 감안해 일정 리스크를 의사결정에 함께 반영하는 것이 합리적이다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 이매촌(삼성)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 환급 6.7억 | - |
| +5% | 환급 6.7억 | 0.0억 |
| +10% | 환급 6.6억 | 0.1억 |
| +20% | 환급 6.5억 | 0.2억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
리스크 등급: R2 (보통)
보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
- 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.