압구정3 분담금 리스크 분석

압구정3, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

압구정3(강남구)은 비례율 60.63%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

압구정3구역은 한강변 강남구 압구정아파트지구 특별계획구역3으로, 2025년 10월 정비계획이 고시되고 2026년 5월 현대건설을 시공사로 선정하며 사업이 본궤도에 올랐습니다. 5,175세대·최고 70층급의 초대형 단지로, 단일 도시정비사업 기준 손꼽히는 규모이자 그만큼 공사비 절대액(약 5.5조 원 추정)도 큰 사업입니다. 입지 가치는 국내 최상위권이지만, M-DEENO 추정 비례율 60.6%는 100%를 크게 밑돌아 위험등급 R4(초고위험)로 분류됩니다. 비례율이 낮다는 것은 종전자산 대비 사업 후 배분 가치가 빠듯하다는 신호로, 일반분양 분양가가 높게 책정될 강남 입지라는 점이 이 추정의 완충 변수가 될 수 있습니다.

조합원 실용 관점에서는 두 가지가 핵심입니다. 첫째, 대표 평형이 전용 25평형대로 잡혀 있어 동일 단지 내에서도 보유 종전평형·신청 평형에 따라 추가부담 추정 폭이 크게 갈립니다. 둘째, 65층 초고층·고급 마감 설계는 구조·자재 단가에 민감해 공사비 5%만 올라도 시나리오상 부담이 확대되며, 10~20% 상승 구간에서는 변동성이 더 가팔라집니다. 확정 분담금이 아니라 “공사비가 얼마나 오르느냐"에 따라 달라지는 시나리오로 읽고, 총회 안건의 공사비 단가 조정 항목을 주시하는 것이 합리적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 압구정3의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R4 (초고위험)

초고위험 등급으로, 비례율이 낮아 분담금 부담이 매우 높습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율이 60.63%로 매우 낮습니다. 종전자산 대비 총사업비가 높아 분담금 부담이 클 수 있으며, 공사비 상승 시 추가 부담이 급격히 증가할 수 있습니다.

참고 자료

• 현대건설, 압구정3구역 재건축사업 수주
• [동남권] 강남구 압구정 2,3,4,5구역 재건축 - 서울특별시
• 압구정3구역 재건축, 서울시 신통기획안 적용 주민설명회 - 하우징헤럴드

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.