시범한신 분담금 리스크 분석

시범한신, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

시범한신(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

시범한신은 1991년 입주한 분당 1기 신도시의 대표 단지로, 서현동 중앙공원로변이라는 분당 핵심 입지에 자리한다. 입주 35년 차로 노후도가 충분히 쌓였고, 무엇보다 노후계획도시특별법 선도지구(특별정비구역)로 지정돼 통합 재건축이 진행되는 점이 변수의 성격을 다르게 만든다. 현재 단계는 사업시행인가로, 사업 윤곽이 상당히 잡힌 중후반 구간이다. 비례율 추정치는 102% 수준으로 100%를 소폭 웃돈다. 비례율이 100%를 넘는다는 것은 사업성이 분담금을 일부 상쇄하는 방향으로 작동할 여지가 있다는 신호로 읽히며, 위험등급이 R2(보통)에 머무는 근거이기도 하다. 다만 이는 확정 수치가 아니라 추정 범위이고, 선도지구 통합 단위의 추산(112.75% 환급 구조 언급)과 단지 단위 추정 사이에는 차이가 있을 수 있어 시나리오로 보아야 한다.

조합원 관점에서 실용 포인트는 두 가지다. 첫째, 대표 평형이 25.6평으로 중형 구간이라 신규 배정 평형 선택이 분담 부담의 결을 크게 좌우한다. 둘째, 시나리오상 공사비가 0%에서 20%까지 올라도 추정 결과의 변동 폭(-10 → -9.9)이 좁게 나타나, 공사비 민감도가 상대적으로 완만한 편으로 추정된다. 이는 비례율 여유가 충격을 흡수하는 구조로 해석할 수 있으나, 분양가·금리 등 다른 변수까지 함께 보아야 하므로 단일 수치를 확정으로 받아들이기보다 변수별 시나리오 점검을 권한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 시범한신의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 분당 시범단지 재건축, ‘분담금’ 아닌 ‘환급금’…추정 비례율 112.75% - 뉴시티데일리
• 특별정비구역 지정된 분당 선도지구, 재건축 속도 낸다 - 위클리한국주택경제신문
• 성남시, 분당 선도지구 3곳 6개 ‘특별정비구역’ 지정 고시 - 비전성남

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.