상계주공1 분담금 리스크 분석

상계주공1, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공1(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

상계주공1단지(노원구 상계동, 1988년 준공)는 상계 신시가지의 1세대 단지로 38년차에 접어든 노후 단지이며, 이미 사업시행인가 단계까지 진입해 노원권 재건축 중에서도 절차적 가시성이 높은 편에 속한다. 비례율이 109% 수준으로 추정된다는 점은 종전자산 대비 종후자산 가치가 우위에 있다는 신호로, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거가 된다. 다만 이는 현 시점 추정 시나리오이지 분담금이 확정되었다는 의미는 아니며, 신시가지 통합 정비 흐름과 분양가·일반분양 물량 변화에 따라 재산정될 수 있다.

조합원 실용 관점에서 주목할 부분은 공사비 민감도다. 대표 평형(약 17.9평) 기준 시나리오에서 공사비가 20% 상승해도 추가 부담 추정치가 base와 거의 변하지 않아, 일반적 재건축 단지보다 원가 충격에 덜 흔들리는 구조로 해석된다. 이는 사업시행인가 단계의 사업성 여력이 일정 부분 완충재 역할을 하는 것으로 볼 수 있으나, 시공사 계약 관련 변수처럼 비용 외 리스크가 별도로 작동할 수 있으므로 평형 선택 시 종전자산 평가액과 권리가액 추이를 함께 점검하는 것이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공1의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 상계주공아파트 - 나무위키
• 정비사업 정보몽땅(클린업시스템) - 서울시

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.