반포미도 분담금 리스크 분석

반포미도, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

반포미도(서초구)은 비례율 97.22%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 0.56억 수준입니다 (소유 25평 -> 희망 25평).

기본 정보

단지 심층 분석

반포미도1차는 1987년 준공으로 사용연수 약 39년에 이른 노후 단지이며, 2024년 4월 정비구역 지정 고시 이후 2025년 9월 조합설립인가를 받아 최고 49층·1,739가구 규모로 추진되는 반포의 마지막 대단지 재건축 중 하나다(데이터상 사업단계는 ‘미확인’으로 표기되나, 조합설립 직후 사업시행계획 이전 초기 국면으로 추정된다). 비례율 97.22%는 100%에 근접한 수치로 종전자산 대비 사업성이 평균선에 가까움을 뜻하지만, 100% 미만이라 종전 평가액보다 권리가액이 소폭 낮게 책정될 여지가 있다. 서초·반포 권역의 높은 종전자산 가치가 분담금 부담을 일부 상쇄하는 반면, 49층 초고층 설계는 일반 중층 대비 공사비 단가를 끌어올리는 요인이라 이 둘이 맞물려 위험등급은 중간인 R2(보통)로 평가된다.

다만 R2가 곧 ‘안전’을 의미하지는 않는다. 대표평형 25평 기준 시나리오를 보면 공사비가 동결된 base에서 plus10(공사비 10% 상승)까지는 추가분담 추정 규모가 비교적 완만하게 움직이지만, plus20 구간에서 한 단계 뛰어오르는 민감도가 관찰된다. 사업이 조합설립 직후 초기 단계라 시공사 선정·물가 변동을 거치며 공사비가 재산정될 여지가 큰 만큼, 조합원은 확정된 금액이 아니라 ‘공사비 상승 폭에 따라 분담 부담이 어떻게 달라지는가’라는 시나리오 관점에서 접근하는 것이 합리적이다. 특히 초고층 단지 특성상 일반 재건축보다 공사비 변동의 영향이 증폭될 수 있어, 평형 선택과 향후 사업시행계획 단계의 공사비 고시를 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 반포미도의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 97.22%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

참고 자료

• 반포미도·래미안트리니원 서초 재건축 속도 - 한국경제
• 반포미도1차, 서초구 첫 49층 재건축 - 서울경제

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.