무지개(5단지)(청구) 분담금 리스크 분석

무지개(5단지)(청구), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

무지개(5단지)(청구)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

무지개5단지(청구)는 분당 구미동 무지개로에 자리한 1995년 준공 단지로, 입주 30년차에 접어들며 분당 1기 신도시 재건축 흐름의 한가운데에 놓여 있다. 2024년 11월 무지개마을 일대가 재건축 선도지구로 지정되고 인접 단지와의 결합재건축이 거론되는 가운데, 본 단지는 이미 사업시행인가 단계에 도달해 분당권에서도 진척이 빠른 편에 속한다. 다만 인가 이후의 관리처분·시공사 협상 구간이 사업비 변동의 실질적 분수령이므로, 이 단계에서의 추정치는 확정이 아닌 시나리오로 읽어야 한다.

비례율 102%는 종전자산 대비 개발이익이 소폭 플러스로 추정되는 수준으로, 위험등급 R2(보통)의 핵심 근거다. 시나리오 분석상 대표평형 25.7평 기준 기본 시나리오의 추가부담이 음(-2.7) 구간으로 추정되고, 공사비가 20% 상승하는 가정에서도 -2.6 수준으로 거의 흔들리지 않는다는 점은 이 단지의 공사비 민감도가 낮다는 신호다. 조합원 입장에서는 평형 선택 시 종전 보유 평형과 신축 배정 평형의 차이가 분담 구조를 좌우하므로, 비례율 여력이 남아 있는 지금 분양가·공사비 가정이 어떻게 움직이는지를 시나리오별로 점검해 두는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 무지개(5단지)(청구)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 갈등 가능성 낮췄다…결합재건축으로 속도내는 분당 무지개마을 | 한국경제
• 분당신도시/재건축 - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.