목동신시가지7, 분담금 리스크는 어느 수준인가?
목동신시가지7(양천구)은 비례율 102.16%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 3억 수준입니다 (소유 31평 -> 희망 31평).
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 서울특별시 양천구 목동 목동로 212 |
| 건축년도 | 1986년 (40년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 관리처분 |
| 추정 비례율 | 102.16% |
| 추정 공사비 | 850만원/평 |
단지 심층 분석
목동신시가지7단지(양천구 목동, 1986년 준공)는 서울 서남권 학군의 핵심에 자리한 노후 단지로, 입주 40년에 다다르며 재건축 사업성이 무르익은 곳이다. 목동 14개 단지가 일제히 정비에 들어간 가운데 7단지는 정비구역 지정을 거쳐 사업 추진 절차에 진입한 상태로, 본 데이터는 관리처분 단계를 가정한 추정 시뮬레이션 기준임을 전제한다. 핵심 지표인 비례율은 102.16%로 100%를 소폭 웃돈다. 비례율이 100%를 넘는다는 것은 종후자산 대비 종전자산 평가가 우호적이라는 신호이며, 본 단지가 위험등급 R2(보통)로 분류된 근거다. 다만 100%에 근접한 수치인 만큼 공사비·분양가 변동에 따라 사업성이 위아래로 흔들릴 여지가 있어, ‘안전권’이라기보다 ‘관리가 필요한 보통 구간’으로 해석하는 편이 합리적이다.
조합원 실용 관점에서는 평형 유지·확장 전략이 관건이다. 대표 사례인 31평 소유·31평 희망 시나리오는 환급 방향(추정 -3)으로 잡히지만, 동일 31평 소유자가 18평으로 줄이면 환급 폭이 크게 벌어지고(-11.22) 16평에서 18평으로 키우는 경우엔 부담이 가장 가볍게 산출된다. 즉 보유 평형과 희망 평형의 조합이 부담·환급의 방향을 결정하는 변수다. 공사비 민감도는 비교적 완만해, 공사비가 20% 상승하는 극단 시나리오에서도 추정 환급 폭이 -3에서 -2.9 수준으로만 움직인다. 이는 7단지가 자재비·분양가 충격을 일정 부분 흡수할 여력을 가졌음을 시사하나, 어디까지나 시나리오상 추정치이므로 실제 관리처분 인가 시점의 확정 수치와는 차이가 날 수 있다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지7의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 환급 3억 | - |
| +5% | 환급 3억 | 0.0억 |
| +10% | 환급 2.9억 | 0.1억 |
| +20% | 환급 2.9억 | 0.1억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
평형별 추정 분담금
공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.
| 소유 평형 | 희망 평형 | 추정 분담금 |
|---|---|---|
| 27평 | 25평 | 환급 2.76억 |
| 16평 | 18평 | 환급 1.01억 |
| 31평 | 18평 | 환급 11.22억 |
| 31평 | 31평 | 환급 3억 |
위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.
리스크 등급: R2 (보통)
보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 102.16%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
- 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
- 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.