목동신시가지2 분담금 리스크 분석

목동신시가지2, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지2(양천구)은 비례율 100%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 6.53억 수준입니다 (소유 34평 -> 희망 34평).

기본 정보

단지 심층 분석

목동신시가지2단지는 1986년 준공돼 사용연수 40년에 다다른 양천구 목동의 1세대 신시가지 단지로, 목동서로변 입지와 우수한 학군·생활 인프라가 재건축 사업성의 근간을 이룹니다. M-DEENO 데이터 기준 사업 단계는 관리처분 국면으로 입력돼 있어, 사업 변수의 불확실성이 초기 단지보다 상대적으로 좁혀진 구간으로 해석됩니다. 다만 목동 권역 전반은 종상향·용적률 조건 협의가 단지별로 진행 중인 만큼, 권역 공통 변수는 여전히 모니터링 대상입니다.

비례율은 추정 기준 100% 수준으로, 종전·종후 자산 균형이 한쪽으로 크게 기울지 않은 중립 구간에 위치합니다. 위험등급 R2(보통)는 이러한 균형과 후기 단계 진입이 함께 반영된 결과로, 사업 자체보다 외생 비용 변동이 핵심 리스크임을 시사합니다. 시나리오 분석에서 소유 34평·희망 34평 동일평형 유지 시 추정 추가부담은 base 약 -6.5% 수준이며, 공사비가 +20%까지 상승하는 가정에서도 -6.4% 부근으로 민감도가 낮게 추정됩니다. 즉 평형 상향(업사이징)을 선택하지 않는 한 공사비 충격에 비교적 둔감한 구조로, 조합원으로서는 희망 평형 결정이 부담 변동의 가장 큰 레버임을 염두에 둘 필요가 있습니다. 모든 수치는 확정 금액이 아닌 시나리오별 추정 범위입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지2의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 목동신시가지아파트 재건축 과정 - 나무위키
• 개발지구 단지현황 - 목동아파트 - 양천구청

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.