대교 분담금 리스크 분석

대교, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

대교(영등포구)은 비례율 84.62%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

여의도동 국제금융로 한복판의 대교아파트는 1975년 준공된 여의도 1세대 단지로, 노후도와 입지 희소성이 동시에 극대화된 사례다. 이미 관리처분 단계에 진입해 사업 불확실성이 줄었고, 금융권역 프리미엄이 자산가치를 떠받친다. 비례율 84.62%는 절대치로는 100%를 밑돌지만, 종전자산 평가가 높은 초고가 입지에서는 이 수준에서도 조합원 부담이 음(-)으로 추정되는 구조가 나타난다. 위험등급 R3(고위험)은 비례율보다 49층 초고층·1.7조 총사업비 규모의 변동성을 반영한 것으로 본다.

실용 포인트는 공사비 민감도다. 시나리오상 공사비가 20% 올라도 추정 부담 지표가 base와 거의 같아, 높은 종전자산이 상승분을 흡수하는 완충 역할을 한다. 대표 45.9평 기준으로는 다운사이징보다 동일·상향 배정의 분담 구조를 시나리오별로 비교하는 편이 합리적이다. 다만 모든 수치는 관리처분 기준 추정으로, 이주·착공 중 공사비 확정에 따라 달라질 수 있는 리스크다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 대교의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R3 (고위험)

고위험 등급으로, 공사비 변동에 따라 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 84.62%는 분담금이 발생하는 구간입니다. 공사비 변동과 분양가 확정에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있어 시나리오별 검토가 필요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1975년(51년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• ‘여의도 최초’ 관리처분 나선 대교아파트, 총 사업비 1조7177억원·비례율 84.62% - 디벨로퍼뉴스
• ‘여의도 재건축 선두’ 대교, 관리처분인가 절차 돌입 - 파이낸셜뉴스
• ‘여의도 첫 관리처분’ 대교아파트, 하반기 이주 추진 - 위클리한국주택경제신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.