고덕주공9 분담금 리스크 분석

고덕주공9, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

고덕주공9(강동구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

고덕주공9단지는 강동구 명일동 상암로 251에 자리한 1985년 준공 단지로, 이미 1~8단지 대부분이 새 아파트로 탈바꿈한 고덕지구에서 사실상 마지막으로 남은 노후 블록이다. 40년에 이른 건축 연한과 5호선 생활권·학군 등 안정적 입지는 사업 추진의 동력이 되어 왔고, 본 데이터 기준 관리처분 단계에 들어선 만큼 권리관계와 사업비 윤곽이 비교적 가시화된 국면으로 볼 수 있다. 추정 비례율 109%는 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있다는 신호로, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 핵심 근거다.

대표 25.3평형 기준 시나리오를 보면, 공사비가 동결된 기본 시나리오뿐 아니라 공사비가 20% 상승하는 가정에서도 추정 추가부담이 환급 쪽(음수 약 -5.1~-5.3)으로 유지되어, 공사비 민감도가 상대적으로 낮은 구조로 추정된다. 다만 이는 확정 금액이 아닌 시나리오 분석 결과이므로, 조합원은 평형 선택 시 종전자산 평가액과 분담 기준의 관계를 함께 점검하고, 정비계획 변경·일반분양가 등 잔여 변수에 따른 리스크 변동 가능성을 전제로 의사결정하는 것이 바람직하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 고덕주공9의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1985년(41년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 고덕주공9단지 재건축 본격화…명일동 일대 공급 - 뉴스1
• 고덕주공아파트 - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.