개포주공5단지 분담금 리스크 분석

개포주공5단지, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

개포주공5단지(강남구)은 비례율 85%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 0.18억 수준입니다 (소유 25평 -> 희망 25평).

기본 정보

단지 심층 분석

개포주공5단지(서울 강남구 개포동 삼성로4길 17, 1983년 준공)는 입주 40년을 넘긴 노후 단지로, 2025년 9월 관리처분인가를 받아 이주·철거를 앞둔 사업 후반 단계에 진입해 있다. 대우건설 시공의 ‘개포써밋187’(용적률 약 300%, 35층 1,279세대)로 재건축되는 이 단지는 개포·대치 학군과 양재천·구룡산 인접이라는 강남권 핵심 입지를 갖췄으나, 관리처분 단계는 이주비·금융비용과 착공 후 약 45개월의 공사 기간 동안 공사비 변동이 분담금으로 직접 전이되는 구간이라는 점에서 주의가 필요하다.

데이터상 비례율 약 85%는 종전자산 대비 사업성이 다소 보수적으로 산정된 수준으로, 분양수입보다 공사비·사업비 비중이 높게 잡혔음을 시사한다. 이 단지가 R3(고위험)로 진단되는 근거가 여기에 있다 — 비례율이 100% 미만인 데다, 시나리오 분석에서 공사비가 기준 대비 +20% 오를 경우 추가부담 지표가 확대되어 공사비 민감도가 뚜렷하기 때문이다. 다만 이는 확정 분담금이 아니라 변수에 따라 달라지는 추정 범위임을 전제로 봐야 한다. 대표 평형이 22.4평으로 중소형 위주인 만큼, 25평 유지 시 추가부담과 평형 상향 선택지를 비교해 공사비 상승 시나리오까지 함께 점검하는 것이 조합원의 실용적 의사결정 포인트다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 개포주공5단지의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R3 (고위험)

고위험 등급으로, 공사비 변동에 따라 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 85%는 분담금이 발생하는 구간입니다. 공사비 변동과 분양가 확정에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있어 시나리오별 검토가 필요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1983년(43년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 개포주공5단지 관리처분인가 - 디벨로퍼뉴스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.