효목8구역 분담금 리스크 분석

효목8구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

효목8구역(동구)은 비례율 100.86%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

효목8구역은 대구 동구 효목동 169-2번지 일원의 재개발 사업으로, 동대구역 생활권에 인접하면서도 노후 빌라와 좁은 가로가 밀집한 정비 필요성이 뚜렷한 지역에 자리한다. 단일 준공연도가 없는 점은 노후 단독·다세대가 섞인 전형적 재개발 구역의 특성을 보여주며, 2021년 정비예정구역 지정과 2025년 정비구역 지정 고시를 거쳤으나 아직 조합설립 이전의 초기 단계여서 사업 변수가 가장 크게 열려 있는 구간이다.

추정 비례율 100.86%는 100%를 소폭 웃도는 ‘보통(R2)’ 수준으로, 종전 자산 대비 종후 가치가 균형에 가깝게 추산된다는 의미다. 다만 이 균형은 공사비 민감도에 취약하다. 시나리오상 공사비가 5% 오르는 구간까지는 추가 부담이 거의 발생하지 않다가, 10% 이상 상승 구간부터 부담 리스크가 표면화되는 구조이므로 착공 전 공사비 협상 결과가 등급을 좌우할 분기점이 된다. 대표 25평형 기준으로 검토하되, 평형 선택 시 권리가액과 분담 구조를 함께 보고 초기 단계 추정치인 점을 감안해 시나리오 범위로 의사결정하는 편이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 효목8구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100.86%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

참고 자료

• 효목8구역, 재개발 추정비례율 100.86%로 추산 - 위클리한국주택경제신문
• 효목동 - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.