한양, 분담금 리스크는 어느 수준인가?
한양(영등포구)은 비례율 94.45%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 1.17억 수준입니다 (소유 34평 -> 희망 25평).
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 서울특별시 영등포구 여의도동 국제금융로 79 |
| 건축년도 | 1975년 (51년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 관리처분 |
| 추정 비례율 | 94.45% |
| 추정 공사비 | 850만원/평 |
단지 심층 분석
여의도동 국제금융로에 자리한 영등포구 한양은 1975년 준공으로 서울 도심 재건축 단지 가운데서도 노후도가 가장 깊은 축에 속한다. 입지는 여의도 금융·업무 중심과 한강 조망권을 동시에 끼고 있어 사업성 기대가 큰 편이고, 단계도 관리처분 국면에 진입해 정비사업의 불확실성이 상당 부분 해소된 구간이다. 최고 56층·992가구급으로 추진되며 시공사와 인가 절차가 가시화된 점은 일정 리스크를 낮추는 요인이다. 다만 한 가지 유의할 점은 비례율 94.45%로 100%를 밑돈다는 사실이다. 이는 종전자산 대비 종후자산의 배분 여력이 빠듯하다는 신호이며, R3(고위험) 등급이 부여된 핵심 근거다. 비례율이 1을 넘지 못하면 조합원 부담이 늘어나는 방향으로 작동하기 쉽다.
조합원 실용 관점에서는 평형 선택의 영향이 크다. 대표 평형이 45.3평으로 큰 편이어서, 본 데이터의 ‘소유 34평→희망 25평’ 식 다운사이징 시나리오처럼 면적을 줄이면 부담 구조가 완화되는 방향으로 추정된다. 공사비 민감도는 비교적 둔감하게 나타나는데, 시나리오상 공사비가 +20%까지 올라도 결과 지표 변동 폭이 좁아 변수 한 가지가 사업을 흔들 위험은 제한적인 것으로 보인다. 다만 이는 입력값 기준의 시나리오 추정일 뿐 확정 금액이 아니며, 관리처분 인가·이주 일정 변동에 따라 실제 부담은 달라질 수 있다. 평형 결정 전 조합 공식 자료와 교차 확인이 필요하다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한양의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 환급 1.2억 | - |
| +5% | 환급 1.1억 | 0.1억 |
| +10% | 환급 1억 | 0.2억 |
| +20% | 환급 0.9억 | 0.3억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
평형별 추정 분담금
공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.
| 소유 평형 | 희망 평형 | 추정 분담금 |
|---|---|---|
| 34평 | 25평 | 환급 1.17억 |
위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.
리스크 등급: R3 (고위험)
고위험 등급으로, 공사비 변동에 따라 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 94.45%는 분담금이 발생하는 구간입니다. 공사비 변동과 분양가 확정에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있어 시나리오별 검토가 필요합니다.
- 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
- 건축 1975년(51년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.