한양 분담금 리스크 분석

한양, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한양(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

상계동 한양은 1988년 준공으로 어느덧 38년차에 접어든 노원구 상계 택지지구 노후 단지로, 동일로216길에 자리해 상계주공 일대 재건축 흐름과 입지·연한 조건을 공유한다. 다만 진행도에서는 한 발 앞서 있는데, 이미 안전진단을 통과하고 사업시행인가까지 받아 사업 불확실성이 큰 초기 단지들보다 변수 폭이 좁혀진 단계다. 비례율은 약 109%로, 종전자산 대비 종후자산 가치가 더 크게 평가됐다는 의미여서 위험등급도 R1(저위험·환급 가능)로 산정된다. 이는 기본 시나리오상 추가 부담보다 환급 여지가 열려 있다는 신호로 해석되며, 일대 재건축 단지 중 상대적으로 안정적인 축에 든다.

조합원 관점에서 대표 평형은 26.5평 안팎으로, 신축 배정 평형 선택 시 종전자산 평가액과 분담 구조가 갈리므로 사업시행계획상 평형 배정안을 우선 확인하는 것이 실용적이다. 다만 R1이라 해도 안심은 이르다. 시나리오 분석에서 공사비가 base 대비 +20% 오를 경우 분담 부담 지표가 2.8 수준에서 3.0 부근으로 밀려, 비례율의 완충이 공사비 급등 앞에서는 점진적으로 잠식됨을 보여준다. 결국 관리처분 단계의 확정 공사비 협상이 체감 부담을 가르는 핵심 변수이며, 본 수치는 확정액이 아닌 추정 시나리오 범위로 받아들여야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한양의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 노원 상계주공 재건축 단지별 정보 총정리
• 준공 40년 ‘훌쩍’ 상계주공 재건축 탄력 (아시아경제)
• 상계동 한양 실거래가·시세 (호갱노노)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.