한양 분담금 리스크 분석

한양, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한양(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

군포시 금정동 한양아파트는 금정역 생활권의 1989년 준공 단지로, 36년차에 접어든 노후도가 재건축의 일차적 동인입니다. 현재 사업시행인가 단계로, 정비계획 수립이나 조합설립 초기 단지들보다 사업 불확실성이 상당히 걷힌 구간에 있습니다. 인근 금정3·4구역 등 원도심 재개발이 본궤도에 오르며 권역 전반의 정비 모멘텀이 형성되고 있는 점도 사업 진행에 우호적인 배경으로 추론됩니다.

비례율은 110% 수준으로 추정되며, 이는 종전자산 대비 종후자산이 10%가량 높게 평가되는 구조로 본 단지가 R1(저위험·환급 가능)로 분류되는 핵심 근거입니다. 다만 비례율은 분양가·공사비 전제에 따라 움직이는 추정치이므로 확정 환급으로 단정할 수는 없습니다. 시나리오상 공사비가 0%에서 20% 상승해도 추가분담 지표가 4.2에서 4.3 수준으로 거의 흔들리지 않아, 공사비 민감도가 낮은 편입니다. 대표 평형이 18.1평으로 작은 만큼, 조합원은 평형 상향 배정 시 추가 부담이 발생할 수 있다는 점을 함께 따져보는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한양의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 군포 원도심 재개발 본궤도 (대한경제)
• 경기도 재개발·재건축 현황과 전망 - 군포시 (하우징헤럴드)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.