한양수리 분담금 리스크 분석

한양수리, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한양수리(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

한양수리는 경기 군포시 산본동 수리산로 일대, 1994년 준공된 산본신도시 1기 단지로 30년을 넘긴 구조적 노후도가 정비 명분을 뒷받침한다. 현재 단계는 사업시행인가로, 평형·세대수와 건축 규모의 윤곽이 잡힌 비교적 진척된 국면이라 변수의 불확실성이 줄어든 구간으로 볼 수 있다. 다만 산본신도시는 LH 주도의 권역 통합 재건축이 추진되는 흐름이라, 단지 독자 사업 여부와 인근 구역 협약 일정이 변수로 남는다.

추정 비례율 110% 수준은 종전자산 대비 종후자산 여력이 양호하다는 신호로, 본 모델은 이를 위험등급 R1(저위험·환급 가능)으로 분류한다. 다만 이는 확정 분담금이 아니라 시나리오상의 추정이다. 대표 38.8평형 기준 시나리오를 보면 공사비가 기준 대비 20%까지 올라도 추가 부담 추정 폭이 base 1.3억대에서 1.5억 안팎으로 비교적 완만해, 공사비 민감도가 낮은 편이다. 조합원은 환급 여지가 있는 등급일수록 평형 다운사이징보다 권리 유지가 합리적일 수 있으나, 권역 통합 변수와 일반분양가 가정을 함께 점검할 필요가 있다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한양수리의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 산본 재건축, LH 전격 등판으로 미래 청사진 완성 (경기신문)
• 군포산본 13구역, 예비사업시행자로 LH 지정 (하우징타임즈)
• 산본신도시 (나무위키)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.