한신1 분담금 리스크 분석

한신1, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한신1(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

한신1차는 1988년 준공으로 38년차에 접어든 노원구 하계동(공릉로 351) 단지로, 상계·중계·하계로 번지는 노원 재건축 흐름 위에 놓여 있다. 단계는 이미 사업시행인가 구간으로, 정비계획·시공 변수의 상당 부분이 윤곽을 잡아 초기 추진 단지보다 불확실성이 줄어든 국면이다. 비례율 109%는 종전자산 대비 개발이익이 환급 여지를 둔 수준으로 해석되며, 이 단지가 R1(저위험·환급 가능) 등급을 받은 핵심 근거다. 다만 비례율은 분양가·공사비 확정에 따라 움직이는 추정치이므로 인가 시점의 수치를 그대로 미래 분담금으로 단정하기는 어렵다.

조합원 실용 관점에서는 대표 평형이 10.7평으로 작은 편이어서, 권리가액과 희망 평형의 간극이 환급/추가부담 방향을 가르는 분기점이 된다. 시나리오상 공사비가 0%일 때와 +20%일 때의 추가부담 추정 폭이 크지 않아 공사비 민감도는 상대적으로 낮은 편으로 보이나, 이는 현 가정 위의 시나리오 범위일 뿐 자재·금리 변동에 따라 재산정될 수 있다. 평형 신청 전 본인 권리가액과 조합 공지 추정치를 함께 확인해 리스크를 점검하는 것이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한신1의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• ‘상계동 넘어 하계동으로’…노원구 재건축 바람 - 매일일보

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.