한솔마을(5단지)(주공) 분담금 리스크 분석

한솔마을(5단지)(주공), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한솔마을(5단지)(주공)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

한솔마을5단지주공은 분당 정자동에 자리한 1994년 준공 단지로, 1기 신도시 정비가 본격화되는 흐름 위에 있다. 다만 인접한 4·6단지와 함께 기초구역(37구역)으로 묶여 있으면서도 사업 방식이 갈라진 점이 이 단지만의 핵심 변수다. 5단지(1,156세대)는 재건축이 아닌 리모델링으로 추진되어 1기 신도시 중 첫 사업계획승인을 받았고, 2023년부터 이어진 무효 소송이 2025년 조합 승소로 마무리되며 다시 동력을 회복한 상태로 파악된다. 따라서 데이터상 표기된 ‘사업시행인가’ 단계는 추진 방식과 분쟁 이력을 함께 읽어야 실질을 가늠할 수 있다.

비례율 102%는 사업성이 손익분기 부근에 걸쳐 있다는 신호로, 사업비가 흔들리면 곧장 양(+)·음(-) 어느 쪽으로도 기울 수 있는 구간이다. 위험등급 R2(보통)는 이 균형감과 분당 입지의 가격 방어력을 반영한 추정이며, 시나리오상 공사비가 0%일 때와 20% 상승할 때의 차이가 크지 않게 잡히는 점은 상대적 안정성을 시사한다. 다만 리모델링 특성상 평면·증축 한계가 있어 대표 15.6평 소형 조합원은 확장 후 실사용 면적과 추가 분담의 균형을 시나리오별로 따져볼 필요가 있고, 공사비 민감도가 낮게 보이더라도 금리·이주 시기 같은 외부 변수는 리스크 요인으로 별도 점검하는 편이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한솔마을(5단지)(주공)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 소송 여파 분당 37구역(한솔마을 4·5·6단지) 리모델링·재건축 쪼개져 ‘진통’ - 경인일보
• 리모델링 멈췄던 분당 ‘한솔마을 5단지’ 다시 재개되나 - 주간한국
• 1기 신도시 분당 선도지구 재건축 속도 - 파이낸셜뉴스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.